中小基金公司借公募REITs包围 哪家在弯道超车 (中小基金公司密集增资夹缝求生)

中小公募正在积极抢占REITs蓝海。

自2021年5月首批9只基础设备公募REITs获批至今，全市场REITs总数量达68只，最新市值达2047亿元，产品数量已逾越中国香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。

有目共睹的是，在头部公募占据先发优点的格式下，部分 中小基金公司正派过REITs成功“弯道超车”。

6月18日，创金合信基金旗下首只REITs——首农产业园产品正式获批，这是创金合信初次入局REITs，再次成为中型基金公司规划REITs的代表之一。此外，日前公布公告，拟展开华能煤电REIT项目申报发行任务，由长城基金担任基金控制人。若该项目最终落地，长城基金将成为又一家新参与公募REITs赛道的基金公司。

更早规划的中小机构已构成规模效应，统计总规模有余1000亿元的基金公司规划状况如下：

基金以83.78亿元REITs控制规模领跑中小同行，国泰君安资管则以4只产品数量占优；红土创新基金虽控制规模有余200亿元，但其红土创新REIT与红土创新深圳安居REIT两单业务已奉献近五分之一的规模占比。

Deepseek梳理，对中小公募而言，规划REITs绝非方便扩容，更是 打破传统竞争壁垒的战略选择 。在传统主动权利范围，中小机构难以撼动头部公司的渠道与品牌优点，而REITs业务高度依赖对基础设备资产的失掉和运营才干，具有产业股东背景的中小公募（如长城基金联袂华能集团）可借势包围。

据测算，我国REITs潜在规模可达万亿级，占GDP的3%-5%。有业内人士表示，公募REITs市场展开迅速，未来将是一个大市场，作为中小基金公司，要做出自己的特征，并结合自身特点，积极规划新范围，公募REITs就是一个新赛道。

博“疫”未来｜赛迪孙晓利：产业地产的商业逻辑亟需重构

四月春暖花开，全国各行各业迎来停工、复产高峰。 新冠肺炎疫情之下，产业地产遭到的影响逐渐浮出水面。 例如，实体经济继续低迷、中小企业命悬一线等，这也倒逼产业地产不得不放慢商业逻辑重构的步伐。

“要求重申的是，产业地产不是房地产的分支，而是与房地产完全不同的行业。 一些有条件的企业可放慢上市的步伐，轻资产运作是产业地产的常年革新。 不过，若房企想进入产业地产寻求打破，建议还是先操盘重资产项目。 ”在接受中国网地产专访时，赛迪顾问产业地产研讨中心总经理孙晓利如是说。

赛迪顾问产业地产研讨中心总经理　孙晓利

产业地产并非房地产的分支

一场突如其来的疫情，使企业的停工、复产和运营都遭到制约，首当其冲的便是企业自持的产业园区。 “他们关键靠租赁运营，企业没有方法及时停工复产，不得已减租、免租，或许企业直接退租，他们面临着庞大的压力”，孙晓利说。

产业地产作为载体，疫情对运营方的影响，关键是由于产业地产项目的抢先客户关键为中小企业。 而中小企业的规模较小，流动性压力骤增，投资志愿削弱，直接造成产业地产项目面临庞大的招商压力。

“单单只靠租金盈利的形式是有疑问的，他们要求寻求别的出路”。 不过，要求认清的是，“产业地产与房地产之间的逻辑完全不一样，产业地产并不是房地产的分支”，孙晓利说。

实践上，最早的园区开发主体是政府。 “产业地产的降生，是园区开发运营市场化运作的结果。 以企业为主体启动开发，首先要处置的盈利疑问，而以后和未来一段时期内的盈利形式仍以地产销售为主，因此就称为产业地产。 从实质来看，这个名字较为狭义，它其实完全是一个全新的行业”，孙晓利引见道。

当房地产行业的天花板逐渐见顶，产业地产因其政策利好被房企们视为香饽饽，并试图借此成功弯道超车。 但是，在房住不炒的大前提下，产业地产以地产销售为主的形式已不再适用，它的商业逻辑迫切要求重构。 “从久远来看，后续运营会发生很大的盈利空间”，孙晓利拨开了迷雾。

对接资本市场　开拓融资渠道

在众多物业公司纷繁登陆资本市场之际，一些产业地产的头部企业跃跃欲试，他们希望经过上市对接资本，开拓融资渠道。 对此现象，孙晓利表示认可，但她再次强调，“假设还是将产业地产和房地产行业混为一谈，上市仍会面临很大疑问，要求尽快向社会、金融机构廓清这个疑问”。

其实，在产业地产范围，时机最多的莫过于有城投背景的企业。 在孙晓利看来，“经过新基建对冲疫情带来的影响，将会成为各个中央政府的关键手腕。 城投公司是最受益的一类主体，其转型更新上市也越无时机。 与此同时，有园区运营才干的轻资产公司，也无时机追求上市，由于轻资产运作是未来的常年革新，也是未来的大势所趋”。

目前，产业地产80％离不开项目销售，它的商业逻辑关键是经过卖房子取得盈利，再反哺园区运营。 “即使没有疫情的影响，产业地产的未来趋向也更注重运营的逻辑”，孙晓利以为。

不过，轻资产运营还有很长的路要走。 面对中国网地产抛出的轻资产运作周期长、奏效慢的疑问，孙晓利指出，从目前来看，轻资产运营的盈利空间包括政府补贴、股权投资等。 除此之外，“随着金融工具的开放，产业地产经过资产证券化取得盈利是肯定趋向”。

从国际来看，资产证券化的配套政策进度缓慢。 她也呼吁，希望这次疫情事先，中国公募REITs的相关政策尽快跟上。 “同时，也希望国度在金融政策方面给产业地产一些金融支持，使得他们在后端经过运营、经过资产证券化取得运营项目的资产增值收益，从而能够回收现金、平衡产业投入”。

试水产业地产须耐得住寂寞

房企试水产业地产，首先要明白能否接受比住宅开发较低的毛利率；其次，还要求了解市场状况、同行以及客户画像。 “围绕产业地产做好市场、竞品、客户三个画像。 这三个画像都要求少量的市场调研，包括第三方机构的支持”，孙晓利说。

产业地产的开发运营逻辑，造成企业与政府之间存在自然的博弈。 那么，企业如何与政府成功共赢？孙晓利指出，一定要做政府想做的事，与政府坚持良好的政商相关，否则相对做不持久。 坚持方向分歧，成功手腕可以分阶段。

从常年来看，经过产业迭代可成功政府的目的，但这要求一个环节。 “你不时实行政府想做的事，政府也会在这环节中协助你成功目的。 在产业地产招商环节中，政府是十分关键的招商渠道，很多一二线城市的产业地产项目，一半以上的客户是从政府渠道过去的”。

同时，孙晓利也为房企如何做好产业地产支招。

第一，组织架构要独立。 “新成立一个做产业地产的公司，是成功的第一个前提，假设以拿地去化的逻辑来做产业地产，一定做不成”。

第二，探求形式。 不同的企业，肌理不一样，开发运营的形式自然也不一样。

第三，打造标杆。 假设想要在产业地产范围摆脱房地产商的身份，让政府置信你能做好园区，就要举选集团之力做一个标杆项目。 这个标杆项目将成为你去跟政府谈判的筹码。

第四，聚焦产业。 要在标杆的基础上，进一步提高标杆的质量。 中心手腕是聚焦产业，将产业收拢，对园区启动迭代，从综合性园区转向特征化园区。

第五，提供精细化服务。 精细化服务之后，才干成功第六步——异地复制。

至于房企适宜做哪种类型的产业园区，孙晓利也给出了答案。 “每个类型都有自己的优劣势与中心才干，要求探求哪一种形式更适宜自己”。

虽然如此，但有一点无须置疑，“若房地产企业想进入产业地产范围，还是先从重资产做起，由于轻资产关于运营才干要求十分高”。

惋惜，很多房企无意打造标杆项目，或许没有耐烦去打造标杆项目，也就难以走到异地复制这一步。 “说究竟，还是传统的房地产高周转、短周期的运营思想在作祟，做产业地产终究还是要耐得住寂寞”，孙晓利一语中的。