以房养老 依法合规 为何着重强调 河北重提反向抵押存款等多项 业务 养老金融怎样搞 (以房养老的法律问题分析)

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在减速到来的老龄化趋向面前，集团和金融机构都要求应时而变。

7月8日，河北金融监管局公布了银行业保险业做好养老金融大文章的通知，以推进养老金融高质量展开。在通知中，河北金融监管局提出，在依法合规前提下展开住房反向抵押存款、住房反向抵押养老保险、“租房＋养老”等“以房养老”业务，为老年人经过盘活固定资产成功养老目的丰厚选择形式。

近年来多地监管局密集提示住房反向抵押欺骗风险

值得留意的是，住房反向抵押存款、住房反向抵押养老保险的做法，此前曾经失掉有关部门的必需，但近两年来较少无相关声响。

2013年9月，国务院制定了《关于放慢展开养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），提出展开老年人住房反向抵押养老保险试点。2018年7月，原中国银保监会公布了关于扩展老年人住房反向抵押养老保险展开范围的通知，宣布将老年人住房反向抵押养老保险扩展到全国范围展开。

2021年7月，中国银保监会对政协十三届全国委员会第四次会议第1915号（财税金融类209号）提案的回答中指出，目前，反向抵押保险业务展开颠簸，市场反应良好。一是介入了养老资源的供应。二是使投保老年人实践失掉了实惠。三是发扬了保险公司业务优点。

但是，从近两三年来的监管部门网站信息来看，处分展开住房反向抵押养老保险的文件和信息公布并不多，取而代之的却是各种风险提示。

比如去年4月，原江西银保监局公布关于防范养老欺骗圈套的风险提示，提出近期一些不法分子以老年人为关键目的集体，打着“代理退保”“信誉存款”“以房养老”“投资理财”的名号，诱骗老年人资金。

原中国银保监会办公厅去年也发文称，不法分子打着“以房养老”旗帜，诱骗老年人抵押房产置办所谓“理财富品”并承诺给付高额利息。通常上是以老年人房产料理抵押借款，失掉资金后被不法分子挪作他用甚至挥霍。

对此，湖南某律师事务所律师向媒体记者表示，依据其了解，目前真实展开住房反向抵押存款、住房反向抵押养老保险的机构并不多。要素除了欺骗分子横行，引发众多社会案件外，难点还在于如何评价老年人将房产抵押给金融机构的多少钱能否能做到对双方有利。在楼市多少钱坎坷不定的背景下，双方要达成分歧并不容易。另外，国外此类业务关键针对无后代的老人，国际这种状况不算多。因此，“以房养老”业务的大展开，仍需更多配套改造。

近期多地密集发文推进养老金融展开

媒体记者留意到，除了河北外，近期还有多地金融监管部门发文就养老金融引见最新任务部署。

4月7日，国度金融监视控制总局福建监管局发文称。出台二十一条措施促进养老金融高质量展开。确定助推三支柱养老保险体系树立、强化养老产业展开的金融支持、完善“老年友好型”金融消费环境三大任务重点，制定短期目的与终年规划，对本省养老金融高质量展开提出远景要求。处分银行保险机构鼎力推进集团养老金试点展开，积极展开企业年金、职业年金业务，增强专属商业养老保险、商业养老金等养老金融试点业务展开。

4月26日，国度金融监视控制总局宁夏监管局发文称，推进辖内金融机构立足自身特征、资源禀赋增强顶层设计，将养老金融归入战略规划，深化展开调研，制定可行落地措施。督导金融机构与人社、民政等部门展开协作，树立特征金融服务网点，丰厚养老金融产品供应，展开适老化改造，开放老年人绿色通道，构建便利化、差异化、精细化、多层次养老金融服务体系。

5月20日，国度金融监视控制总局安徽监管局发文称，印发《关于促进养老金融放慢展开的通知》，在全国率先树立涵盖养老保证、养老服务、养老产业、老年消费者维护四大板块，银行、保险和非银机构全类型的养老金融统计报表体系，初步包括10张报表、89个目的。同时，丰厚养老金融产品、放慢集团养老金展开、强化养老保险对灵敏务工集体服务、提高“安徽惠民保”掩盖率等重点任务。

5月28日，国度金融监视控制总局厦门监管局发文称，印发推进养老金融高质量展开的十条措施的通知。组织实施一批养老金融范围的重点改造创新项目，发扬现范引领作用，一直优化市场生机；树立完善养老金融服务体系，培育养老金融看法，推进成功营业网点适老化改造，保证老年金融消费者合法权利。

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以房养老形式给老年人养老提供新思绪，你会选择以房养老吗？

或许很多人都听说过“以房养老”这个名词，但是想必大少数人都是对这个词一知半解吧。

“以房养老”，又称反向抵押养老保险。就是60岁以上拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，而抵押后，老人将继续拥有房屋的占有权、经常使用权、收益和经抵押人赞同的处置权。签约后可以依照合同商定条件支付养老金直至其身故。在产权人身故后，由保险公司取得抵押房产的处置权的一种新型养老方式。一、简而言之，“以房养老”就是让拥有公家房产并且情愿投保的老年居民，享用“抵押房产、支付年金”的新型寿险服务。

但是在我们国人固有的概念里，有了房子才有家，因此很多人并没有完全了解和接受这种养老方式。 我也跟家人讨论过这个疑问，最少到目前为止，我们还没有以房养老的计划。 但是未来的事情不好说，会有怎样的变化，我们谁都不知道。

二、我国从2014年7月1日末尾试行“以房养老”政策，由于我国人口进入老龄化时期，所以这一新兴的养老形式一末尾很被看好。

以房养老的养老形式能有效改善我国“有房穷人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。 随着老年人的年龄的增长，养老的花销越来越大，而由于其子女上有老下有小的压力，很多子女都没有精神和才干去处置父母的养老疑问。 所以“以房养老”应运而生。

三、专家表示：“以房养老”值得等候。“以房养老”是金融养老的方式之一，在国外相对而言较为普遍，但在我国还尚属于起步阶段。

不得不说，我国“以房养老”政策进度的比拟缓慢。 或许很多人都无法接受这种养老方式，但是随着社会的提高，人们思想的开放，或许在不久的未来，我们能够看到“以房养老”的鼎力实施吧。

大家都是怎样看的呢？

怎样区分真假以房养老?

“以房养老”不等于“老年人住房反向抵押养老保险”“以房养老”作为一种新型金融服务产品，原本可以让老人们的房子变成实真实在的“养老金”，但目前市场上不少打着“以房养老”旗帜，以高息诱惑推出产品，让人真假难辨，最终使老年人“钱房两失”。 那么我们怎样区分“以房养老”是不是骗局呢?而真正的“以房养老”(即住房反向抵押养老保险)业务则是保险业支持养老服务业开展的关键举措，也是保险业服务社会养老保险体系树立的创新方式。 业内专家提示，真正的住房反向抵押养老保险必需同时满足“取得银保监会批复”、“机构持有金融牌照”两大基本条件。 真正的“以房养老”长啥样实践上，“以房养老”定义十分普遍，但“以房养老”并不等于“住房反向抵押养老保险”。 老年人住房反向抵押养老保险是一项创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋寓居权，并依照商定条件支付养老金直至身故;老人身故后，保险公司取得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 “以房养老”业务三大特点1、是与终身年金相结合,承当短命风险，依照合同商定按月向老年人支付养老年金直至身故。 2、可以满足“居野生老”需求，老年人不要求办离，可以继续寓居在自已的房子里直至身故。 与出售房屋失掉养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小。 3、老年人过世后，其房产处置所得在归还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定承袭人一切;假设房产处置所得缺乏以偿付，保险公司将承当相应风险，不再向老年人的家眷追偿。 哪类人可以介入当然，“住房反向抵押养老保险”并不是养老的全部，只是为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老形式的一个补充。 要求留意的是，并不是一切老年人都可以介入，只能满足特定人群的部分养老需求。 据了解，“住房反向抵押养老保险”适用人群要求契合以下条件：一是年龄60~85周岁，二是拥有房屋完全产权。 操持流程依据幸福人寿业务流程来看，首先，由于操持环节会触及诸多法律疑问，因此由双方(老年人、保险公司)共同聘任律师启动法律失职调查;其次，抵押房屋价值确定由一级资质的评价公司确定，评价机构由老年人在备选库中选择;第三，签署合同后，老年人将房产启动抵押，保险公司只要抵押权，一切权、经常使用权依然归老年人一切;

试论以房养老的可行性

试论以房养老的可行性

一、概念的提出

笔者提出以房养老的基本没想，是思索家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据团体家庭拥有资源在团体家庭的永世予以最优化性能的通常，将住房这种不动产经过一定的方式和机制，成功价值的流动，以对家庭的养老保证事宜发扬相应的功用。 以房养老(HEcM)，也可称为反按揭，住房反向抵押存款，是指曾经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损状况及借款人逝世时房产的价值启动综合评价后，按其房屋的评价价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人逝世。 它使得借款人可以提早支用该房屋的销售款，借款人在取得现金的同时，继续拥有房屋的寓居权并担任保养。 当借款人逝世后，相应的金融机构取得房屋的产权，启动销售、出租或许拍卖，所得用来归还存款本息，并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景

以房养老形式预期将有宽广市场前景和社会需求，具有严重通常意义和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在普遍的潜在市场，为家庭借此形式养老奠定了物质基础。 第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有户购置商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购置经济适用房，占6．5％；户购置原私有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户到达了587万户，占总个数的72％。 由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。

2、独生子女政策放慢老龄化社会到来，推进以房养老的实行。 在养老保证体制并不健全，实施独生子女政策的状况下，未来“4+2+1”家庭结构形式将占主导位置。 假设老年人的子女有力或不愿承当赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。

3、核算看法、理财观念不得人心。 老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于任务时的支出，或许会降低老年人的生活水平。 所以，要求多渠道筹集养老金。 住房是家庭财富的关键组成部分，假设能将老人死后剩余的住房价值提早变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人如今的生活，只是经过一种金融手腕盘活了住房这笔庞大的不动产。

4、社会保证制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重担。 中国的老龄化疑问越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着关键的作用，但是由于我国人口基数大，政府难以接受养老的庞大资金。 从通常上说，以房养老具有较强的可操作性，也是处置养老资金的一个关键思绪，它既能盘活房屋存量，又处置了社会保证疑问。

三、新型形式及可行性剖析

笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，以为从通常上可采取的几种形式：关于目前还未能取得房屋一切权的老龄人来说，假设想参与“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老形式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金缺乏老龄人，他们可以向银行开放存款购房，贷期内不用还本付息，身故后用该住房还贷。

合资购房可以处置老人的寓居疑问，还可以以变相投资的方式取得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易发生疑问和矛盾的。 所以，在合资购房之前一定要签署合资购房协议书，明白产权的分配。 由于银行借此介入房地产投资，关于房地产行业来说面临着更大的不确定要素。

关于拥有房屋一切权的老龄人来说，可以选择以下形式：

1．反向抵押存款。 这种形式适宜拥有房屋一切权者，特别是空巢老人家庭。 关于反向抵押存款形式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中取得抵押的存款提高生活质量。 国外比拟盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探求之中。

2．售房养老。 老人把住房一切权出售给特定机构，经常使用权继续保管到死亡为止，老人用房款养老。 这种形式和反向抵押存款最大的区别是房屋一切权和面对房地产风险疑问上。 售房养老关键面临的是传统观念的阻碍。

3．住房置换。 老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。 而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。 这种形式关键出于老人的志愿，可行性较强。

4．住房出典。 老人将房子出典给金融机构，取得一定典当金来提高生活质量。 老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只要求把这些年金融机构支付给老人的总额归还，再按消费存款利带支付利息，那么房子依旧是子女的。

5．将房子抵押给养老院，养老院担任养老。 老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，偏重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院一切。 2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”形式。 幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。

6．异地集中养老形式。 在环境优美、交通便利但经济不兴旺地域，树立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债务人另行处置。 这种养老形式减低养老本钱，优化养老质量，处置老人的孤独疑问、生理护理疑问、日常起居饮食和文娱疑问等。

以上选择形式的可行胜剖析：(1)房子多少钱疑问。 以房养老存在着两个阶段的房产多少钱疑问：签约时的多少钱和老人临终债务人收回房子时的多少钱。 这就要求房地产评价行业的参与，但是房地产风险是无法防止的，同时，要求有很健全公正的法律做后台，金融机构介入房地产范围，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。 (2)观念疑问。 以房养老面临着严重的观念阻碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。 笔者提出的住房出典形式很好的处置了这一阻碍疑问。 老人将住房出典取得养老金，缓解了子女资金周转疑问，同时充沛发扬了房子带来的福利作用。 子女只要求付完出典时期金融机构付予老人的`总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。 (3)拓展金融业务多元化的开展。 无论是合资购房养老还是其他的以房养老形式，都带动银行、保险等机构都介入其中。 使得金融机构将社会责任和盈利目的严密的结合在一同。 有效的促进社会正常的转型机制的运作和开展。

四、以房养老的实践意义

1、老年人出售自有住房以养老，有效处置养老资金来源，减轻家庭养老担负，有利于调理家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化性能提供一种新的思绪。 以房养老将养老保险、社会保证与购房养老相结合，为巨额保险资金寻觅到安保、收益稳如泰山牢靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。

2、激活房地产买卖市场，抚慰内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，参与国民经济的新的增长点。 为金融保险机构的业绩利润增长开拓一条新的通道，到达一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

3、倡议儿女独立自强，老人自我保证，减轻老人和儿女的养老担负，组建顺应市场经济体制的新型代际相关。

五、结语

以房养老作为一种新型的养老形式，是对现行养老制度的补充和完善，它有利于提高老年人的生活质量，减轻国度和社会的荞老压力，是真正的把钱花在最关键的地厅。 当然，作为一种新型的经济形式，“以房养老”的运转肯定面临种种困难；但正如国人对“按揭买房，的接受环节一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”，必将成为我们正积寸养老疑问可供选择的方式之一。

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