货币政策过度宽松是较之降息更为稀有以及力度更大的趋向性表态 有望充沛开释真实的住房需求 中信证券 (货币政策过度依赖导致道德风险)

文｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 王天瑜 朱翀佚研讨

我们留意到房地产市场止跌回稳的积极信号，更置信过度宽松的货币政策有望充沛开释真实的住房需求。我们以为中国房地产市场真实需求依然庞大，尤其集中于一二线城市和高质量住宅。

▍事情：

2024年12月9日，中共中央政治局召休会议，要务虚施愈加积极的财政政策和过度宽松的货币政策，打好政策“组合拳”，增强超凡规逆周期调理，稳住楼市股市。

货币政策过度宽松是较之降息更为稀有以及力度更大的趋向性表态，且和房地产市场关联严密。

从历史过去看，过度宽松货币政策意味着利率还要随之下行，而利率下行并不意味着货币政策表态过度宽松。例如，在2022年年终至今的LPR下行周期，货币政策的提法是“灵敏精准、合理过度”。上一次性性我国提出过度宽松的货币政策是在2008年。依据新华社，在2008年11月5日，国务院表示为了抵御国际经济环境对我国不利影响，要采取灵敏慎重的微观经济政策，要实行积极的财政政策和过度宽松的货币政策，出台愈加有力的扩展国际需求措施。依据中国人民银行，2008年全年基准利率总计下调189bps。依据国度统计局数据，从2008年11月末尾的一年内，70个大中城市新房和二手房房价区分下跌6.2%和5.5%。2009年1-11月商品房销售额累计同比增长86.8%，新开工面积和完工面积区分累计同比增长15.8%和26.1%，不动产资产多少钱走出了泥潭。

和2008年末相比，我国房地产市场待开释的真实需求更聚焦在中心城市，开发营建活动依然大有可为。

2008年年底，我国不动产市场尚处于严重的供不应求阶段，货币政策的拐点推进了不动产资产多少钱和开发景气的片面拐点。2024年年底，总量来看，我国商品房树立的供求相关曾经进入新的阶段，但结构来看，中心城市的房子、户型和建造质量在线的“好房子”依然供不应求（详见中信证券研讨部外发报告《房地产行业市场需求研讨专题报告—被总量应战掩盖的区域展开轮动》2024-12-05）。我们以为，聚焦中心区域，提供优质产品的开发企业，依然具有可继续展开的空间。

居民置业资金本钱尚有清楚的下行空间。

虽然以后集团住房存款平均利率曾经较之历史高点降低抵达232BPs（按人民银行披露最新一期的住房存款平均利率3.31%和2021年阶段性高点5.63%计算），但未来置业资金本钱，尤其是中心城市居民的置业资金本钱，还有很大的降空中间。首先，商业银行的负债本钱还有下行的空间，故而存款利率也还有下行空间；其次，公积金存款利率和商业存款利率之差处于历史低位，历史上，首套公积金存款利率在2008-09年降低135bps，2014-15年降低125bps，本轮周期2022-24年仅降低40bps，我们估量未来公积金存款利率有清楚下行空间；再次，据贝壳研讨院，2024年10月北京、上海的最新首套按揭存款定价较之50个城市平均定价依然溢价12bps，二套按揭存款定价溢价21bps，下行空间较大；最后，中心城市的集团住房按揭存款利息抵扣限额依然低于外地租房的个税抵扣限额。我们估量，在历史政策的累积效应之下，未来居民置业资金本钱的进一步降低，将十分有利于置业需求的进一步开释。

一线城市末尾，房地产市场曾经走向止跌回稳，各项前瞻目的稳中向好。

依据贝壳研讨院，2024年11月，50城二手房价指数环比下跌0.3%，成功延续两个月的环比下跌。其中一线城市环比下跌0.7%。依据冰山指数，截至2024年12月1日，75个城市中有21个城市成功月度挂牌价环比上升，全体环比跌幅均收窄。要求指出的是，超凡规逆周期调理政策，估量在基本上有望改动对支出和财富积聚的失望预期，从而改动存量房被继续兜售的局面，并优化居民开释真实需求的或许性。

风险原因：

按揭存款利息本钱降低幅度低于预期的风险；三四线城市房屋供应偏大，稳住多少钱尚需较长时期的风险；部分房地产企业资产质量倾向，融资才干偏弱，或许无法充沛受益于周期红利的风险。

看好不一样的新周期，看好房地产产业链。

我们留意到房地产市场止跌回稳的积极信号，更置信过度宽松的货币政策有望充沛开释真实的住房需求。我们以为中国房地产市场真实需求依然庞大，尤其集中于一二线城市和高质量住宅。我们看好聚焦中心城市，提供优质产品的开发企业。我们也看舒服益于产业链运营环境转暖的产业链服务公司。

本文节选自中信证券研讨部已于2024年12月9日公布的《房地产行业严重事项点评—过度宽松的货币政策和中国房地产市场》报告，详细剖析内容（包括相关风险提醒等）请详见报告。