托克托立乡村镇银行因房屋买卖合同纠纷原告 10月25日在呼和浩特市赛罕区人民法院审理 (托克托厅)

据天眼查司法案件显示，内蒙古托克托立乡村镇银行股份有限责任公司（以下简称“托克托立乡村镇银行”）因房屋买卖合同纠纷原告，于2024年10月25日在呼和浩特市赛罕区人民法院开庭审理【案号：（2024）内0105民初11928号】。

另据天眼查统计，2024年1月以来，托克托立乡村镇银行原告屡次。从案件案由来看，关键以房屋买卖合同纠纷等为主。

地下资料显示，托克托立乡村镇银行成立于2010年，位于呼和浩特市，是一家以从事货币金融服务为主的企业。企业注册资本4500万人民币，实缴资本4500万人民币，法定代表人为苏龙云。

风险方面共发现企业有裁判文书7条；开庭公告23条，立案信息1条。

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房屋买卖合同效能纠纷5类案件裁判规则汇总

编辑评论/注释

推进最高人民法院同类案件同判，已成为优化司法公信力、成功法律适用一致的关键任务内容和手腕。

过去五年，中国房屋买卖合同纠纷数量激增。 虽然由于疫情等要素，2020年有所降低，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的关键案源。

在刚刚出台的“十四五规划纲要”中，都城市树立、城市更新、现代社区树立、城乡一体化开展、“不炒房”的总准绳，将为房地产行业带来新的机遇和开展，同时，新的房屋买卖合同纠纷也会更多。

在这种背景下，在推进相似案件同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷中提炼出相似案件的判决规则，并对判决规则启动总结剖析，是律师制定诉讼战略、预测判决结果的关键方法之一。

在房屋买卖合同纠纷中，与“合同效能”相关的案件有件，从2012年的仅465件参与到2019年的万余件，增长迅速。

今天我们从房屋买卖合同纠纷的相似案例库中，整理总结出五条与合同效能相关的裁判规则，与读者分享。

规则一

规则一：为取得银行存款，订立虚伪房屋买卖合同，双方无真实房屋买卖意思表示的，应当认定合同有效。

规则描画：

双方签署虚伪的房屋买卖合同以取得银行存款的，应当认定房屋买卖合同有效。

一、双方签署房屋买卖合同后，出卖人不时持有和保管房屋产权证、过户发票、收据等相关原件，不时占有和经常使用所售房屋。 主张双方为虚伪购房合同套取银行存款，但买受人不能合了解释和证明上述状况，且未能证明除银行存款外的房款支付状况。 应以为双方之间的房屋买卖合同不是其真实意思表示，应为有效合同。

第二，真实意思表示是民事法律行为应当具有的基本条件之一。 双方没有买卖标的物的真实意思表示，而是为取得商业存款、住房公积金存款等其他目的相互串通签署虚伪买卖合同的，应当认定该合同有效。

第三，房地产开发企业以规避国度对房地产行业的管制为目的，以他人名义与自己签署虚伪的商品房买卖合同，抵押银行信贷资金，商品房买受人明知该合同不是双方的真实意思表示，则该情形契合原《合同法》第五十二条第三项(现《民法典》第一百五十四条)的规则，应当认定该合同有效。

参考示例：

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案例编号(2011)胡艺钟敏二(民)字第845号

2.袁佳与石某某买卖合同纠纷案二审民事判决书。

案例编号(2013)沪民二(民)字第1387号

规则2

第二条：未取得房屋一切权证书而签署的房屋买卖合同，应当认定为有效合同。 卖方不实行合同规则的交货义务，应向买方承当违约责任。

规则描画：

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律疑问的解释》第三条规则：“当事人一方以出卖人在订立合同时对标的物没有一切权或许奖励权为由主张合同有效的，人民法院不予支持。 因出卖人未取得一切权或许奖励权造成标的物的一切权不能转移，买受人恳求出卖人承当违约责任或许解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 ”(现已并入《民法典》的第311条)

因此，未取得房屋一切权证而签署的房屋买卖合同应认定为有效合同。出卖人不实行合同中的交付义务，应当向买受人承当违约责任，即出卖人能否有权奖励买卖合同的标的物，不影响买卖合同的效能

陕西省铜川市中级人民法院以为，本案争议的焦点是双方签署的房屋买卖协议能否因违犯《城市房地产控制法》第三十八条第六项“未依法注销支付权属证书的房地产不得转让”的规则而有效。

首先，这一规则能否可以以为是《合同法》原第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规则的“强迫性规则”。

依据《最高人民法院关于以后情势下审理民商事合同纠纷案件若干疑问的指点意见》第十六条规则，强迫性条文分为效能性强迫性条文和管理性强迫性条文。 只要违犯效能性质的强迫性规则而签署的合同，才干认定为有效合同。 本案触及《城市房地产控制法》第三十八条第六项规则“未依法注销并取得权属证书的不动产不得转让”，属于管理性质的强迫性规则，而非效能性质的强迫性规则。

其次，《城市房地产控制法》第三十八条第六项的立法目的是规范房地产市场买卖次第，保证买卖安保，保证政府税收征管等。 这是房地产控制部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而不是设定一切权转移义务的买卖合同的订立的制止性规则。 因此，违犯本法规则的房地产转让，只或许造成买卖合同实行上的瑕疵，即操持房屋一切权证和土地经常使用权证的不便，而与本合同的效能有关。 因此，再审开放人以房屋买卖协议违犯该规则为由，开放认定涉案房屋买卖协议有效，没有法律依据，不予支持。

规则三

规则三：一方仅以房屋出卖人无一切权或奖励权为由主张合同有效，合同不具有《合同法》(现中华人民共和国)原第五十二条

法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规则的有效情形的，法院不予支持。受让人契合原《物权法》第106条（（现《民法典》第 311 条）好意取得条件的，取得该房屋的一切权。

规则描画：

当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有一切权或许奖励权为由主张合同有效，合同不具有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规则的有效情形的，法院不予支持。卖房人签署合同后取得奖励权，或许权益人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋一切权；

权益人不予追认的，权益人可以追回房屋，但是买房人构成好意取得的除外。因卖房人未取得一切权或许奖励权致使房屋一切权不能转移，买房人要求卖房人承当违约责任的，法院应予支持；

权益人因卖房人无权奖励房屋造成其无法追回房屋或许遭受其他损失，要求卖房人承当赔偿责任的，法院亦应予支持。

可供参考的案例：

1. 张某与杨某香、田某文确认合同有效纠纷案

案号：（2018）琼9006民初1448号、（2019）琼96民终779号

基本案情：

原告杨某香购置房屋一套，产权注销在其名下。 2012年1月20日，田某文（杨某香之子）与张某签署《协议书》，将案涉房屋转让给张某，转让多少钱为元。 后，张某实践占有、经常使用该房屋，并将房屋出租他人。 另查明，杨某香与其爱人（已过世）共生育子女四人，田某文系其二子。 其他三位子女自愿丢弃对案涉房屋主张任何权益。 后，杨某香诉至法院，恳求法院判令田某文与张某签署的房屋买卖协议有效。

审理结果：

海南省第一中级人民法院二审以为，本案争议焦点为：一、张某和田某文之间签署的《协议书》能否有效；二、张某能否应退还涉案房屋给杨某香。

一、 关于张某和田某文之间签署的《协议书》能否有效的疑问。

首先，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律疑问的解释》第三条规则，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许奖励权为由主张合同有效的，人民法院不予支持。 故，田某文对涉案房屋能否具有一切权或奖励权不影响其与张某之间的房屋买卖合同的效能。

其次，张某和田某文之间签署的《协议书》并未违犯原《合同法》第52条（现《民法典》第 144 条、146 条、153 条、154 条）的规则。 田某文自1997年末尾不时寓居在涉案房屋内，张某作为买卖方有理由置信田某文对涉案房屋具有相应的奖励权。 虽张某未及时查明房屋的产证状况并操持过户，存在一定过失，但并无证据证明张某与田某文之间存在恶意串通行为。

再次，杨某香提起诉讼距涉案房屋买卖合同订立之日已长达六年之久，其称对田某文已出售房屋一事不知情不合常理。 故张某和田某文之间签署的《协议书》应为有效。

二、 关于张琼能否应退还涉案房屋给杨桂香的疑问。

民事活动应当遵照自愿、公允、等价有偿、老实信誉的准绳。 张某与田某文于2012年1月签署《协议书》，后不时寓居在涉案房屋或转租他人经常使用，属于好意取得，不违犯国度强迫性法律规则，涉案房屋买卖合同合法有效，且杨某香在2018年6月之前对此并未提出异议，也未提供证据证明张某所支付的对价低于市场价。 故杨某香要求张某退还涉案房屋的诉讼恳求，缺乏理想和法律依据，不予支持。

2. 卓某福与卓某伟房屋买卖合同纠纷

案号：（2018）川1402民初4120号、（2019）川14民终349号

基本案情：

原告卓某福与原告卓某伟系兄弟。 卓某伟与徐某清系夫妻。 案涉房屋为卓某伟、徐某清两人共有。 卓某福于2002年末尾经常使用案涉房屋。 2003年1月9日，原告卓某伟将该房屋以2000元的价款出卖给卓某福，同时卓某伟向卓某福出具《卖房》条，其中徐某清的签名非其自己书写。 卓某福于2013年对该房屋翻建经常使用至今，但不时未操持转移变卦注销。 2017年8月28日，卓某福将卓某伟、徐某清诉至法院，恳求确认案涉房屋的一切权归其一切。

审理结果：

四川省眉山市中级人民法院以为，本案的争议焦点在于：双方能否存在合法有效的房屋买卖合同相关。

依据查明的案件理想，卓某福在一审中提交的《卖房条》系卓某伟自己书写，能够反映卓某伟有出卖房屋的真实意思表示。 徐某清作为共有人能否签字或预先有未予以追认，仅触及对物权变化能否形成影响，而非认定买卖合同相关有效的理想依据。 卓某伟、徐某清虽主张双方之间系借款相关，但未提交相应的反驳证据，应承当举证不能的法律结果。 故双方签署的买卖合同有效。

规则四

规则四：房屋买卖合同中避税条款有效，但不影响合同其他条款效能，当事人应当依照合同商定实行自己的义务。

规则描画：

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，商定与真实意思表示不分歧的房屋价款，应属有效法律行为，无法对当事人发生法律约束力。

但是合同中其他商定是当事人的真实意思表示，其内容不违犯法律、行政法规的效能性制止性规则，该合同依法成立并失效，当事人应当依照合同商定片面实行自己的义务。

从审讯思绪看，不应流于外表化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房多少钱能否吻合、当事人对严重事项的知晓水平、普通购房人的知识阅历等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明白真实的房屋买卖合同相关。

可供参考的案例：

宿某琳与孙某昌等房屋买卖合同纠纷案

案号：（2017）鲁0112民初6085号、（2018）鲁01民终6584号、（2019）鲁民申4661号

基本案情：

原告孙某昌（乙方）与原告宿某琳（甲方）、原告中豪建大分公司（居间方）于2016年4月13日签署《房屋买卖合同》，商定买卖双方优先采用合同更名的方式启动买卖，成功房屋过户注销手续。 其中，合同第五条商定，甲乙双方操持过户等手续所发生的相关税费，甲方承当撤网签费用，乙方承当改合同费用。 后，宿某琳因未取得房屋权属证书向孙某昌收回《解除房屋买卖合同通知书》。 孙某昌不认可该解除通知的效能，遂诉至法院。

审理结果：

山东省初级人民法院再审以为：本案中，宿某琳与孙某昌签署合同商定以更名方式成功涉案房屋的过户手续，以此逃避税收，但该逃避税收行为并不造成涉案房屋买卖合同有效，双方的房屋买卖行为应当交纳相关税费而未交纳，其属于行政处分调整的范围，并不造成涉案房屋买卖合同有效。 综上，涉案房屋买卖合同系宿某琳、孙某昌与中豪建大分公司的真实意思表示，并未违犯法律和行政法规的强迫性规则，应为合法有效。

规则五

规则五：主合同有效，从合同有效。 抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同有效并不用然造成抵押合同有效。 商品房担保管款合同可解除；开发商与买房人对银行的存款共同承当连带清偿责任。

规则描画：

关于房屋买卖合同的有效能否肯定造成房屋抵押合同有效，依据相关法律规则，主合同有效，从合同有效。

抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只要借款合同有效，才造成抵押合同有效（但合同另有商定除外），而买卖合同有效并不用然造成抵押合同有效。

依据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干疑问的解释》第 24 条（现为第 20 条）的规则，因商品房买卖合同被确认有效或许被撤销、解除，致使商品房担保管款合同的目的无法成功，当事人恳求解除商品房担保管款合同的，应予支持。

开发商为套取银行资金，与自然人串通签署虚伪的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签署商品房抵押存款合同而取得银行存款，当商品房买卖合同被依法确认有效后，开发商与该自然人应对银行的存款共同承当连带清偿责任。

可供参考的案例：

1. 仇某某与董某某房屋买卖合同纠纷案

案号：(2007)普民三(民)初字第1302号、（2009）沪二中民二（民）终字第799号

2. 张某冬与江苏省大丰港置业有限公司、江苏大丰乡村商业银行股份有限公司常新支行房屋买卖合同纠纷案

案号：(2015)大港民初字第号、（2017）苏09民终391号、（2018）苏民申2033号

基本案情：

因张某（原告张某冬之父）索要工程欠款无果，遂与大丰港置业有限公司商定以其开发的商品房抵算欠付的工程款，由张某操持按揭存款手续后再将存款给付张某。 后，张某以张某冬名义签署《商品房买卖合同》，张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签署《团体楼宇按揭抵押担保借款合同》。 随后，常新农商行向张某冬发放存款60万元，张冬冬将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。 张某冬与大丰港置业公司因存款返还疑问发生争议诉至法院。

审理结果：

江苏省初级人民法院再审以为，张某冬与大丰港置业公司于2013年6月9日签署的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违犯相关法律法规的规则，应认定合法有效。 张某冬与大丰港置业公司签署商品房买卖合同，并操持了按揭存款，并不是与大丰港置业公司签署了以房抵工程款的协议，所以张某冬在购置此房屋时，既有买房的意思表示，也实践签署了商品房买卖合同。 在张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签署《团体楼宇按揭抵押担保借款合同》后，常新农商行向大丰港置业公司实行了发放借款的义务，张某冬也按约实行了部分的还款义务。 此存款被划转至大丰港置业公司售房专户后，大丰港置业公司将此款如何经常使用并不能否认该《商品房买卖合同》的效能。 一审法院认定本案所涉商品房买卖合同实践是张某为套取银行存款，而虚拟商品房买卖的理想订立的，缺乏理想和法律依据，不应予以支持。

相关问答：规避是什么意思？

规避是一个汉语词汇，意思是：设法避开；规避。

一、拼音

规避 [ guī bì ]

清·李渔《闲情偶寄·颐养·行乐》：“时蚊蚋之繁，倍於今夕，听其自啮，欲稍稍规避而不能。”

释义：

这个时刻蚊子十分的多，是以往的好几倍，听凭它们咬人，想稍微规避一下都做不到。

三、例句

1、我的职责就是发现他们的优点，规避其优点，所谓知人善任。

2、上有政策，下有对策。 从那以后，食品加工者就想处了五花八门的手腕来规避标识规则已到达迷惑诱惑消费者的目的。

扩展资料

一、近义词：

规避 [ duǒ bì ]

释义：避开；逃避；躲藏。

翻译：事先时闹得臭气很浓，浓的把天都熏晕过去了，大家躲都躲不开。

二、反义词：

披露 [ pī lù ]

释义：陈说；表达；宣布；宣布。

翻译：由于蔡邕经学精深莫测，所以独自秘密地卜问，你应该陈说政治上的得失，指明行政上的要领，不要模棱两可，自造疑虑忌讳。