揽金109.5亿元！上海往年第四批次土拍5宗地块一切成交 (揽金酒店)

媒体App信息：上海8月7日迎来2024年第四批次土拍。本次土拍共出让5宗地块，起始出让总价97.67亿元。最终，5宗地块一切成交，成交总金额约109.5亿元。其中，徐汇区斜土街道地块起始楼面价达10.1万元/平方米，成为本次土拍最大焦点。该地块共吸引招商、徐汇城投结合体以及华润、绿城等7家竞买人参拍，经过72轮竞价触达地价下限后，进入摇号环节。最终，绿城以48.05亿元的多少钱斩获该地块，成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%。

上海2024年第四批次土拍表现出了市场的一些关键趋向，为A股投资者提供了一些启示和机遇：

土地市场热度： 本次土拍5宗地块一切成交，显示出土地市场依然坚持肯定的热度。土地市场的热度通常与房地产开发商的决计和预期毫不相关，这或许对房地产开发相关的A股板块出现积极影响。

国央企的主导位置： 在土拍中，国央企继续发力，占据了相对主力位置。这标明国央企在土地市场中的竞争力和资金实力，投资者可以关注这些企业在A股市场的表现 。

房地产开发板块： 土拍的生动或许会带动房地产开发板块的市场心境。可以关注那些在上海市场有较高介入度和拿地才干的房地产开发商，如保利、华润、绿城等。

区域展开概念： 土拍地块的天文位置和未来开发方案或许会带动相关区域的展开，投资者可以关注那些与区域展开相关的概念板块，例如徐汇区、杨浦区等区域的基础设备树立和商业展开相关的股票 。

修建和建材板块： 随着新地块的开发，修建施工和建材需求或许会介入，对修建和建材板块构成利好。可以关注那些提供修建服务和建材的上市公司 。

房地产服务板块： 随着新地块的开发，房地产服务需求也会介入，包括房地产中介、物业控制等相关服务。投资者可以关注提供这些服务的上市公司 。

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三轮土拍棋至中盘，中心城市上车门槛全体降低

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。 相较于首轮房企高涨的介入热情，本轮合计24宗地块中，仅有2宗的有效开放人数超越6个，以招标的方式启动，其他块则皆为挂牌。

相同的高温也在前一日的合肥出现。 原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让。 有业内剖析明白指出，延期出让的地块由中央平台托底的或许性比拟大。 理想上，这一情节在各城已在陆续演出着。

无论是11月初成功土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地举措增加，中央民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅优化不同的是，以后各城普遍清闲了拿地要求，如苏州、济南降低保证金交纳比例，杭州则重启预定勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。 目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。 亦有多家房企外部人士向第一财经泄漏，目前没有介入第三轮土拍的志愿。 申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比降低至12%。

业内估量，在房企资金面无清楚改善的环境下，一段时期内土地市场估量仍将坚持高温运转。

抢手城市努力释放诚意

距第二土拍完毕仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，合计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块取得微弱溢价，其他17宗地块皆底价成交，占比到达85%；全体溢价率仅为0.01%。

回忆无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比区分为100%、73%，全体溢价率区分12%、4%，热度呈逐渐削弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了全体热闹的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，全体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再下跌至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，全体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推延至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥曾经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由中央平台托底的或许性比拟大。 ”中指院剖析。

虽然业内曾经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍热闹状况依然超出了预期，毕竟往年的最后一次性土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。 ”有常年跟踪地产的行业剖析师向记者剖析，土地的供应通常是刚性的，由中央政府的供中央案和当年能否把地块整理出来所选择的，大多状况下是供小于求，或许相对平衡，尤其是在中心城市。 “此前为了成功供中央案，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时刻成交会表现的比拟好。 ”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，以后拿地为来年补充供应，是此前不少剖析以为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有介入了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，“下次拍地或许要到明年3-5月份了，那个时刻市场大约就会回暖，或许就没这么好的时机了。”

惋惜的是，理想并不总是由理性判别所选择。 据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值；11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地全体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数清楚降低，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次降低至56%，三批次已成交土地金额中该数字已降低至12%。

很清楚的是，这波房企拿地积极性不高的关键成因不再是高门槛，相反，多城市或清楚下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%降低至35%，杭州重启下限5000万的预定勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得协作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能退让。 国泰君安地产剖析师谢皓宇以为，进入7月后，需求端末尾降低，国庆后末尾出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，以后房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅阅历2个月的销售回款，末尾启动第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。 ”上述剖析指出。

“国度队”才干亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不阴暗、资金面紧张等要素的作用下，房企的首要义务还是保证现金流，不拿地也就成为少数房企共同的“默契”。

某TOP30房企外部人士向记者泄漏，公司近期曾经不拿地了，投拓部门“很清闲”。 另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再介入。 世茂集团日前在投资者会上提到拿地布置时，也明白表示要优先保刚性兑付，后续融资清楚清闲了才会思索买地。

为了最大限制地保证手中资金，不少房企曾经开启精简组织、优化人员的流程，借此增加支出。 “我们公司目前比拟安保，但也在最大水平保证手中现金流，”某房企外部人士称，“以应对未来或许出现的各种状况。

民营房企张望的同时，是国资背景房企的更普遍规划。 安康证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比区分为70.2%、32.5%，拿地销售金额比区分为36.4%、14.8%，国央企清楚为拿地主力。

尤其值得关注的是，即使“国度队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，详细表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的中央城投平台，在第三轮土拍中变得愈加积极。

申港证券统计显示，以近期成功三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即使是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有清楚优化；民企大型开发商拿地数量则清楚增加，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构以为，中央国企的拿地热情只是阶段性的，关键在土地市场中扮演托底的角色，未来，只要一般全国性国企市占率有望清楚优化。 亦有剖析表示，不少城投平台由于缺乏开发阅历，在失掉地块后将寻求民营企业启动协作。

值得一提的是，房企往年拿地量的降低，或许会对未来的楼市供应构成影响。 上述华东民营房企外部人士便表示了这种担忧，“明年公司的权益可售货值有或许会打个7折”。

各地地铁公司拿地金额超585亿元

中指研讨院统计的数据显示，往年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。 其中，广州地铁、厦门轨道交通拿地金额均超越100亿元，区分以165亿元、125亿元排名15、20。 另外，依据中指院的数据，第一财经统计得知，2021年，拿地金额top100的企业中，有5家地铁公司上榜，区分是成都轨道交通、广州地铁、深圳地铁、厦门轨道交通、杭铁集团，拿地总金额为637亿元。 而在2020年，拿地金额top100的公司中，仅深圳地铁1家地铁公司以129亿元上榜。 实践上，除了上述上榜的地铁公司，武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通往年均有地产业务规划。 诸葛找房数据研讨中心初级剖析师陈霄对第一财经表示，以后，大部分地铁公司刨除每年政府补贴，基本上是处于盈余形态，这是很多地铁公司末尾寻觅“副业”的关键要素。 与此同时，地铁公司在规划房地产方面具有后天优势，即地铁公司通常具有国资背景，拥有雄厚的资金实力，另外，相较于普通项目，TOD形式开发难度更高，而地铁公司在这方面阅历丰厚，开发更具优势。 深圳地铁算是在房地产开发业务方面起步较早的地铁公司。 往年9月，在深圳第三场土地拍卖中，深铁就以底价摘得坪山G-8011、G-8012、G-0046地块，共破费60.38亿元。 依据出让公告，前两宗地块是相邻地块，位于轨道14号线的安保维护区和19号线控制预警区。 另外，去年11月，土地市场渐冷，深圳第三次土拍共出让11宗地块，揽金368.37亿元，其中，深铁就以178.51亿元底价独揽了5宗地块。 中指研讨院发布数据显示，往年前8个月，深圳销售业绩top20的房地产企业中，深圳地铁置业集团有限公司(下称“深铁置业”)仅次于华润置地，以175.24亿元位列榜单第二名，而同期，万科在深圳仅销售了100.02亿元，位列第七名。 深圳地铁集团是深圳市国资委全资持有的公司，官方信息显示，深铁置业是深圳地铁集团的全资子公司，曾经有十余年的轨道上盖综合开发阅历。 物业开发方面，深铁置业目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发树立规模约1260万平方米，地铁上盖物业项目包括深圳北站枢纽、塘朗车辆段、红树湾站等，已延续七年销售额过百亿元。 深圳地铁在其官方表示，深铁置业一切综合开发收益、商业及轨道隶属资源运营收益，全部反哺深圳轨道交通树立运营，减轻了政府财政压力。 财务数据显示，2016年以来，深圳地铁的开发业务就占据其营收的主导位置，占比简直超越50%。 2021年，深圳地铁营收163.97亿元，其中，站城一体化开发95.71亿元，地铁运营39.18亿元，区分占比58.37%、23.9%。 从运营利润来看，站城一体化开发业务盈利66.67亿元，地铁运营业务则盈余41.53亿元。 总的来看，2021年，深圳地铁净利润为29.97亿元。 陈霄表示，用房地产支出补贴地铁运营的形式，在广州地铁、深圳地铁等城市取得了良好效果，这对其他城市也能起到自创作用。

深圳第三批次集中供地：成交6宗地块揽金106亿元，多家民企介入竞买

9月28日，深圳第三批次集中供地成功出让，6宗成交、1宗流拍。 其中，2宗拍至最高限价成交，4宗底价成交，共获土地出让金106.38亿元，成交地块面积47.3万平方米，总成交建面约111.09万平方米，成交楼面均价元/平方米，平均溢价率4.98%。

本批次出让的7宗寓居用地总用空中积约49.51万平方米，总修建面积约122.10万平方米（其中初始树立公共住房总修建面积约39.91万平方米），挂牌起始总地价约117.97亿元。

多家民企介入竞买

深圳市规划和自然资源局表示，本批次寓居用地一是继续参与公共住房供应，结合片区特点进一步优化公共住房类型，与前两批次寓居用地相比，初始树立的公共住房类型除保证性租赁住房、公共租赁住房外，还参与了安居型商品房，其中龙华区A922-0824宗地整宗地树立安居型商品房。 本批次寓居用地建成后，可成功供应公共住房修建面积约39.05万平方米，其中：安居型商品房约34.3万平方米、保证性租赁住房约2.73万平方米、公共租赁住房约2.02万平方米，实际拓宽了公共住房供应渠道，进一步加大了公共住房用地供应。

二是合理布置供地空间规划。 本批次用地以轨道交通树立开展为关键抓手，集中加大轨道交通设备周边寓居用地供应力度，坚持规划引领推进区域联动式、跨越式开展。 本批次有4宗用地临近轨道站点或车辆基地，有利于优化轨道沿线的寓居用地空间规划，成功资源优化性能，改善居民出行条件，促进职住平衡与产城融合。

三是引导市场全体颠簸开展。 从报名状况看，本批次有多家民企介入竞买，占比达27%，民企介入竞买的志愿较剧烈；从成交状况看，本批次成交的6宗用地中有2宗达最高溢价15%后成交，龙华区A922-0824宗地到达溢价下限和自持保证性租赁住房面积下限后，有9家企业报名介入摇号，其中包括竞得人深圳市坂腾开展有限公司在内的过半数企业为民企，充沛展现了深圳房地产市场颠簸开展的良好趋向。 黑暗区挂牌宗地也有多家企业参与推介、积极咨询，并表现出了介入志愿，但因区位条件尚待进一步培育等客观要素未能成交。

挂牌成交地块一览表

关键面向刚需和保证群体

本批次拿地依然以国度队为主。 从竞拍结果来看，深铁集团收获3宗，招商、华润、坂腾各收获一宗。 除坂腾为本地民企外，其他均为本地国企。

从成交结果来看，宝安区A208-0991宗地、龙华区A922-0824宗地均到达最高溢价15%，其中宝安区A208-0991宗地经过竞树立企业自持的保证性租赁住房修建面积确定竞得人，龙华区A922-0824宗地在竞树立企业自持的保证性租赁住房修建面积到达下限后经过摇号确定竞得人。

广东省城规院住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉表示，深圳第三批次供地延续了往年以来“多批供应、小步快跑”的供地准绳，与以后开发商全体拿地决计较弱，增加供地数量以提振市场决计有关。

据深圳市规划和自然资源局信息，第四批次初步方案于9月底或10月份集中发布挂牌出让公告。

从区位上看，7宗住宅用地中，1宗位于宝安区、1宗位于黑暗区、2宗位于龙华区、3宗位于坪山区。

本次竞拍中，位于龙华区福城街道的A922-0824地块热度最高，有9家介入竞拍。 成交结果显示，该地块由深圳市坂腾开展有限公司以封顶价3.47亿元 自持平方米租赁保证住房竞得。

该地块起始价最低，挂牌起始价3.02亿元，最高限制地价3.47亿元。 该地块用途为寓居用地，土空中积.95平方米，修建面积平方米，依照出让条件，出让宗地安居型商品房平均销售多少钱不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）、最高售价不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）。

相邻的龙华区福城街道A922-0823号地块商品房限价不高于元/平方米（不含室内装修多少钱），是本轮土拍中最高限价地块，该地块最终由招商蛇口以底价15.03亿元摘得。

另一宗拍至最高限价的是宝安区福海街道A208-0991地块，最终由华润以27.5亿元总价竞得，成交楼面价元/平方米。 该地块是该批次地块起始价第二高的地块，用途为寓居用地，土空中积.51平方米；修建面积平方米；挂牌起始价23.92平方米；最高限制地价27.5亿元。 依照出让条件，A208-0991宗地普通商品住房平均销售多少钱不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）。

中指研讨院深圳分院研讨总监童晓玲剖析表示，本批推出用地关键集中在深圳非中心区域中心肠段，全体定价不高，关键面向刚需和保证群体。 在房地联动方面，明白普通商品住房的最高销售限价，其中，黑暗区马田街道限售多少钱相较去年上调5000元/平方米，上调幅度最高；宝安区福海街道和坪山区坑梓街道相较去年区分上调2250元/平方米和1100元/平方米。 黑暗区此次虽上调幅度最大，但也是去年被土拍限价下跌幅度最多的区域，可以看到这些区域的多少钱体系正在逐渐修复。 估量房地联动后续对引导楼市预期、提振市场决计将起到积极的作用。

深铁集团独得3宗

坪山区石井街道G-0046号地块为往年二批次流拍地块，此次重新挂牌，成交结果显示，该地块由深铁集团底价竞得。

深铁集团在此次土拍中共收获3宗地块，除坪山区石井街道G-0046号地块外，坪山区另两宗地块——坑梓街道G-8011地块和坑梓街道的G-8012地块也由深铁以底价竞得。

坑梓街道G-8011地块挂牌起始价最高，地块面积也最大为.39平方米；修建面积平方米；挂牌起始多少钱32.92亿元；最高限制地价37.85亿元；初始树立的安居型商品房修建面积平方米；竞企业自持的保证性租赁住房最高限制修建面积平方米。

G-8012地块为二类寓居用地 公园绿地 商业用地 教育设备用地 路途用地，土空中积.5平方米；修建面积平方米；挂牌起始价16.46亿元；最高限制地价18.92亿元；初始树立的安居型商品房修建面积平方米；竞企业自持的保证性租赁住房最高限制修建面积平方米。

出让条件显示，G-8011、G-8012宗地普通商品住房平均销售多少钱不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）；安居型商品房平均销售多少钱不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）、最高销售多少钱不高于元/平方米（不含室内装修多少钱）。

另外，位于黑暗区马田街道的A629-1340号地块因无人报名流拍。

深圳此批次出让继续坚持房地联动，明白普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让，初始树立公共住房、竞价到达地价最高溢价后竞树立保证性租赁住房。 与前两批次相比，初始树立的公共住房类型除了保证性租赁住房、公共租赁住房外，还参与了安居型商品房。

“三限双竞 摇号”，即：限地价、限普通商品住房平均销售多少钱、限企业自持的保证性租赁住房修建面积，竞地价、竞企业自持的保证性租赁住房修建面积，到达最高限制修建面积后经过摇号方式确定竞得人。

李宇嘉指出，与前两批次相比，无偿移交政府的公共租赁住房和企业自持的保证性租赁住房占比在20%-30%之间，既满足了二次房改要求的公共住房规模，又适当调整这一比例，再加上到达保租房自持高限后摇号，以及参与安居房这个公共住房种类的规模，这些都是政府向开发商的让利。 他进一步表示，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同开展的表现，更是地产和实体经济良性循环的表现。 土地市场降温，并经过限定房价，引导预期，为后续房价稳如泰山奠定基础。 深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有多少钱锚定效应，引导市场多少钱向锚定多少钱靠拢。