龙湖上半年销售511亿 以销定支 节拍下的城市规划调整 (龙湖上半年销售额)

媒体 7月以来，上市房企先后公布6月的业绩公告，上半年的全体运营状况也随之显现。

上周五晚间，龙湖集团披露2024年1至6月未经审核营运数据及6月新增土地贮藏状况。公告显示，截至2024年6月末，龙湖集团累计成功合同销售额511.2亿元，合同销售面积365.5万平方米。

6月单月，龙湖集团成功总合同销售金额100.4亿元，合同销售面积73.4万平方米。6月单月成功归属公司股东权利的合同销售金额67.8亿元，归属公司股东权利的合同销售面积53.5万平方米。

市场调整时期，业绩下滑仍是主旋律。观念指数研讨院公布的“2024年1-6月房地产企业销售表现”研讨效果显示，1-6月份，前100房企累计成功权利销售金额13611.38亿元，同比降低40.77%。

公布的研报数据则显示，截至7月12日，38家关键A股房企中25家房企已公布中报预告或业绩快报，2024H1出现普遍性盈余的现象，要素在于2022年以来的行业量价下行对房企业绩的影响末尾显现。

上述披露中报业绩预期的25家房企中，20家房企出现盈余，5家成功盈利，即出现盈余的房企家数占关键房企比例达51%，再次创下关键房企中报盈余比例的新高（2017年以来）。

2022年以来房地产行业量价下行，形成往年结算业绩的进一步下滑，是业绩变化的关键要素。

华泰证券指出，全体而言，从中报业绩预披露的状况来看，行业全体业绩进一步下探，市场对企业业绩的应战从民企延长至国企，从中型房企延长至龙头房企。

反映在龙湖集团，去年同期，龙湖集团累计成功总合同销售金额985.2亿元，合同销售面积579.9万平方米。以此计算，往年上半年龙湖集团合同销售额同比降48%，合同销售面积增加约37%。

从区域散布来看，往年1-6月，西部、环渤海、长三角、华中、华南区域区分为龙湖集团奉献了143.3亿元、102.9亿元、138.0亿元、53.8亿元、73.2亿元的合同销售额，区分占合同销售总额的28.03%、20.13%、27%、10.5%、14.3%。但五个大区较去年约有4-5成的不同水平降幅。

在以销定支战略下，区域的销售表现及市场变化，也影响到龙湖的投资拿地举措。

2023年上半年，龙湖在14个重点城市失掉20块新土地，总建面257万平方米，总货值546亿元，权利地价180亿元。但往年截至6月末，龙湖仅在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、苏州等城市算计失掉7宗项目，算计土高空积约21.7万平方米，权利地价约60.34亿元。

显然，相比曾经在地下市场收手的各家房企，龙湖还算缺乏力，但也清楚慎重了许多。

上半年新增的7宗项目中，还有4宗是与其他企业协作启动的结合拿地，区分为西安、上海、北京、苏州地块。在保证肯定“话语权”的基础上，龙湖也在尽量压降拿地本钱。

例如，最近一次性性拿地是在6月5日，龙湖与中亿丰树立、苏州轨交组成结合体，以底价12.44亿元竞得苏州高铁新城地块，楼面价15000元/平方米。项目用高空积51844平方米，规划总修建面积124482.08平方米，将打造16幢10-11层的纯洋房，部分顶层设计为复式产品。

该项目中，龙湖的权利占比为51%。拿地后二十余天，6月27日，龙湖集团便宣布该地块规划，拟树立为高铁新城首个“第四代住宅”社区。

地下信息显示，龙湖已在重庆、西安等城市成功开发第四代住宅，具有丰厚阅历。此次苏州高铁新城项目估量将推进区域住宅质量优化，为市场带来高端改善型产品。

而之所以继续在苏州加码，与龙湖集团在外地的销售表现亲密相关。外地媒体报道，在苏州城市房企商品住宅销售面积和销售金额榜上，龙湖集团以12.9万平方米的成交面积位居销售面积榜冠军，以35.37亿元的销售金额位居销售金额榜亚军。

此外，龙湖在苏州六区规划了5座天街和1座星悦荟，构成住宅与运营性业务的协同。

理想上，截至2024年6月末，龙湖集团的运营性支出约为131.0亿元（含税金约139.4亿元），其中运营支出约为66.1亿元（含税金约70.7亿元）、服务支出约为64.9亿元（含税金约68.7亿元）。

去年同期，龙湖集团累计成功运营性支出约121.8亿元（含税金额约129.7亿元）；其中运营支出约63.4亿元（含税金额约67.8亿元），服务支出约58.4亿（含税金额约61.9亿）。以此计算，运营性支出同比增长约7.55%。

运营性业务的向好态势下，龙湖也正在野着百MALL时代前进。抓住上半年的最后节点，龙湖南京雨山天街于6月28日开门，该项目是龙湖商业在南京打造的第5座天街，初次将“森系天街”的概念带进南京。下半年，龙湖商业还将在苏州、合肥、绍兴三座城市新开三座天街。

另一方面，此前不久的龙湖2023年度股东大会上，控制层曾提及，截至5月末，龙湖年内剩余到期地下债仅剩45亿元，2025年到期的部分债务也将在2024年内布置逐渐延迟偿付，确保年底短债在安保水平。

而在6月28日，龙湖集团宣布已延迟兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项方案（CMBS）并摘牌。该CMBS于2020年发行，总规模抵达26.5亿元人民币，年化利率为4.25%，原方案于2025年6月为投资人提供行权选择。

于同一日，龙湖集团还延迟赎回算计约6.22亿美元的优先票据。

对此，标普以为，龙湖集团在二级市场部分回购2029年和2032年到期的美元债，这标明该公司正运行足够的流动性主动控制负债。

标普估量，龙湖集团2024年剩余时期有45亿元的境外债券到期，全年没有境外债务到期。再思索到举借商业地产存款取得的资金，龙湖集团短期再融资风险有限。