甲级写字楼需求及租赁动力增强 料年内香港全体写字楼租金跌幅至4 戴德梁行 (甲级写字楼需要的保洁设备)

智通财经得知，10月8日，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示，受益于香港金融业复苏及IPO的生动势头，2025年前三个季度香港甲级写字楼需求及租赁动力增强。虽然租金气氛优于预期，但仍存不阴暗要素，因此调整2025全年香港全体写字楼租金跌幅预测至4-6%。

萧亮辉指出，第三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租赁成交仍坚持生动，其中，中区写字楼的表现最佳，其租金跌幅亦与第三季度进一步收窄。未来两三年香港写字楼市场暂无新项目落成，将进入库存与新货的消化期。金融业作为香港经济中心，在写字楼租赁市场占比严重，若金融业继续向好，将带动其他行业租赁需求。

批发方面，2025年终至今香港销售货额跌幅逐渐收窄，第三季中心区一线街铺平均空置率亦稍微有所回落，一线街铺租金按季跌幅平和。萧亮辉估量，租金水平将逐渐靠稳，料全年跌幅至约1-2%。

住宅市场方面，戴德梁行行动董事及香港研讨主管邓淑贤表示，2025年第三季度香港楼价维持整固趋向，租金继续上升。同时因展开商的活动条款及美联储降息，预期2025年全年成交量可达5.8万至6万宗，而全年楼价亦有望触底上升至2%内的水平。

此外，戴德梁行香港估价及顾问服务部初级董事黎剑明则表示，目前买家入市兴味集中于细价盘物业，尤其是楼价在500万至600万以下的中小型单位。黎剑明续指，配合现金回馈及降息预期，置信此类物业的成交量将继续高企，并成为推进全体住宅市场复苏的关键动力。

〖黔南四日游线路〗全国写字楼市场困难复苏 空中置率仍成应战

随着国际新冠肺炎疫情情势逐渐稳如泰山，写字楼租赁市场也末尾有所好转。 多家房地产咨询机构近日发布的报告显示，相较于一季度，二季度全国关键城市的写字楼市场曾经末尾企稳，正引领需求复苏；但随着下半年新项目集中入市，空中置率仍将成为各空中临的关键应战。 世邦魏理仕发布的数据显示，二季度全国18个关键城市的写字楼净吸纳量环比成功由负转正，为35万平方米；其中，甲级写字楼需求反弹清楚更快，二季度净吸纳量已恢复至去年同期的7成左右。 净吸纳量指的是除去退租部分后成功的出租总量。 “目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情前的水平，但出于对短期经济和业务前景的慎重预期，少数租户仍选择续租。 ”世邦魏理仕的报告指出，在线教育、制药和金融类企业在此轮市场回暖中显示出微弱扩张需求，其中，在线教育类租户在二季度录得约20万平方米的租赁成交。 不过，空置率方面仍不失望。 戴德梁行的数据显示，往年上半年北上广深四个城市的甲级写字楼空置率全部攀升，区分达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年区分上升7.3个百分点、2.4个百分点、2.4个百分点、9.0个百分点。 空置率提高除了受需求恢复缓慢的要素外，还与新增项目供应量有关。 以北京市场为例，二季度新项目的入市共为北京全市带来约36.2万平方米的新增供应，使得全市空置率继续上扬。 此外，高力国际数据显示，下半年北京市场会迎来近70万平方米新增供应量，明年还有近80万平方米新增供应入市。 在需求中性的市场环境下，北京市场空置率估量将在2021年到达20.7%，系本轮高供应时期的最高点。 为了提高出租率，写字楼业主及运营方不得不加大租金下调力度。 戴德梁行的数据显示，上半年北京写字楼租金同比降低7.6%，为358.5元/平；上海写字楼租金同比降低6.3%，为251.9元/平；深圳写字楼的租金降低幅度最大，同比下跌13.6%，为222.9元/平。 “除了下调租金，不少业主也在经过存量改造的方式优化写字楼的竞争力，比如提供更灵敏的办公空间，以简易初创企业扩展或缩减租赁规模，提供更兽性化的生活配套等，从而提高全体出租率。 ”国际办公空间运营商BEEPLUS首席执行官贾凡指出。 他表示，中常年来看，中国商业地产基本面仍将坚持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量开展转型环节带来的机遇，但在高供应的市场态势下，存量竞争将成为后续商业地产开展的主旋律，因此行业应当愈加关注存量物业的精细化运营，优化服务质量。 仲量联行华北区投资部总监王刚也表示，虽然疫情为市场带来诸多应战，但具有前瞻性目光的投资者继续聚焦于更常年的市场趋向，投资者继续关注中心区域，并喜爱有更新改造和增值潜力的物业。

实探深圳租赁市场：从“冰点”困难复苏

证券时报记者 罗曼 吴家明受新冠肺炎疫情影响，往年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场堕入冰点。 证券时报记者近日走访深圳中心区多个写字楼发现，写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。 龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租现象较为普遍。 记者在实地调查深圳宝安区石岩一带工厂时发现，很多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市。 “深圳这边厂房租金以及人工本钱太高了，租金从2008年的8元/平方米增长到如今的40元/平方米，产品多少钱涨幅却远不及租金及人工本钱，所以就将工厂搬到了惠州。 ”一家具消费厂商老板向证券时报记者表示。 不过，石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业更新有关，即淘汰产业链低端工厂，逐渐打造高新技术产业园区。 有几位资深的写字楼销售经理也对记者表示，写字楼少量供应可降低企业租赁本钱，少量优质又租金活动的办公空间可以有效防止企业外流，同时奖励更多企业做大规模。 写字楼空置率较高往年以来，深圳写字楼市场遭遇寒冬。 戴德梁行最新研讨报告显示，一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末降低3%，空置率达24.6%。 近日证券时报记者实地走访深圳福田、南山、罗湖等区，调查CBD写字楼出租状况。 在福田CBD凤凰大厦，贝壳中介杨先生引见：“目前凤凰大厦的空置率在10%左右，每一楼层基本都有几套空置。 之前租金220元左右一平方米，如今最低能谈到120元/平方米。 这是之前历来没有过的，租金降幅45%，如今去跟业主谈还有降价的空间。 ”深圳市福田中心区的甲级写字楼皇庭广场、出色世纪以及安康金融中心的空置率则徘徊在30%左右。 链家地产中介王先生向记者表示：“如今租比拟划算，出色世纪中心有一整层对外出租，业主报价180元/平方米，但是春节前出色世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上。 假设看中了，在180元/平方米的基础上还可以再谈。 假设租约在3年以上，谈的空间更大。 ”在南山科技园任务的陈晨，最近也在帮好友物色办公地点。 由于公司倾向互联网行业，南山科技园成为其首选。 “如今许多写字楼季付、半年付都有相应活动，免租期也可以谈，一些二房东甚至曾经不赚钱在租。 假设多少钱不适宜，也有低至每平方米70元左右的物业。 ”该片区一位中介通知记者。 形成写字楼空置率攀升的另一要素为新增供应。 在阅历几个季度的需求疲软后，往年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入经常使用，带来合计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。 戴德梁行研讨报告指出，写字楼租金压力及空中置局面或贯串年内市场。 商业及商务活动仍待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度末尾显现。 在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率恐将再度上探。 在罗湖笋岗片区，一些由旧仓库和批发市场改造而成的写字楼，日益失掉中小企业的喜爱。 记者发现，笋岗片区有越来越多的旧仓库和批发市场改形成写字楼，企业入驻率坚持相对稳如泰山。 有进驻的公司任务人员通知记者，相似写字楼的多少钱，空间却比普通甲级写字楼要大，而且对入驻企业的要求也没有那么高，比拟适宜中小企业。 店铺招租广告频出疫情之下中小企业生活困难已成业内共识。 从事服装批出现意的秦小姐慨叹春节至今生意越来越难做。 “虽然国际疫情好转，但是南油服装市场人气连素日的十分之一都未恢复，原本就是做批出现意，如今却末尾做批发，并且末尾直播带货，希望能熬过这次疫情带来的冲击。 上个月我跟另一合伙人商量后，选择将现有门店面积增加一半，另一半转租。 业主也赞同了，由于一旦失去客户，他们再想招租或许就难了。 ”秦小姐所在的南油服装市场，是深圳最大服装批发地，此次受疫情冲击严重，门店转让、旺铺招租广告随处可见，行业恢复元气任重道远。 深圳市十大特征文明街区之一的大芬油画村也在阅历店铺退租阵痛。 记者实地走访发现，不少艺术店铺已人走楼空，接近停车场入口的旺铺位置也正在转让。 值得一提的是，大芬油画村的不少店铺订单简直70%来自国外，出口量曾占到全球油画贸易的半壁江山。 “油画并非像柴米油盐一样的生活必需品，遭到经济影响比拟大，所以即使疫情好转，市场恢复也不会很快。 ”原创画师薇薇向记者表示，“这里每天都有店铺转让、退租，真实撑不下去了。 之前这里店铺转租，转让费就要几十万，如今连转让费都不用了，门面很多。 ”薇薇通知记者，像此前“五一”、国庆节等节假日店铺每日营业额可高达上万元，往年“五一”店铺一单生意都未做成。 不少店铺都在清仓特价转卖字画。 也有画师通知记者，预备转型线上直播，脱离对店铺的依赖，经过直播带动销售的商业形式，将粉丝的关注转化为经济支出。 “我在油画村待了10多年了，应该是比拟早的一批画家，租的门店大约有300多平方米，租金从最末尾的1000多元到如今下跌了7倍。 ”店铺黄老板正预备退租，“这么下去也不是个方法，经常几天没有生意，国外的单接不到，国际的订单也很少。 ”在更高端产业有所作为除了写字楼、店铺退租以外，作为深圳关键工厂聚集地——石岩已有相当一批工厂陆续搬迁，往东莞、惠州、佛山等地转移。 家具消费商赵老板通知记者：“石岩厂房租金目前均价在40元/平方米左右，但是惠州给到工厂的厂房租金是8元/平方米，员工工资是计件来算。 相比深圳来说，惠州给到企业的活动力度十分大，也更吸引人。 ”“我们工厂在深圳曾经有20年了，规模比拟大，但目前总部或许也会马上搬迁至惠州，由于惠州也有相关的上下游产业链配套。 ”石岩一家纸盒包装公司禧图纸品印刷（深圳）有限公司的办公室任务人员罗先生通知记者。 受制于用地增加，租金、员工工资、原资料等要素本钱上升，大规模、机械化消费企业的开展空间也逐渐被紧缩。 这些企业的规模从几千万元到数十亿元不等。 随着人气降低，二手房东承租改造的农民房也面临无人可租的境地。 厂房招租的广告也越来越多。 赵老板通知记者：“这几年深圳政府不时主导产业更新，淘汰一些落后低端制造业，但是假设低端制造业都迁走了，谁来服务这些高端制造业？石岩工厂区聚焦的企业其实是一个上下游的产业链配套，假设一个制造业搬迁，就或许意味着一个产业链的迁移，很多上下游配套的企业也都随之迁走。 很多小企业是有附带相关的，这对深圳先进制造业的开展也不利。 ”据悉，近年来，宝安区石岩街道正在启动产业转型更新，拟打造以人工智能、航空航天、新一代信息技术、物流仓库等为代表的高新技术产业集群。 石岩街道2019年任务报告中提及，石岩片区不少企业处于价值链、产业链低端，一些大企业订单降低，动力缺乏，6家消费基地产值占街道23%，在地征税仅占街道2%，5500家企业占据75%的产业空间，但仅奉献10%的产值。 学者金心异此前表示，目前以深圳为枢纽的城市群，已初步树立了科技创新的市场制度体系。 这个成就说明，中国企业完全可以在更高端的产业有所作为，最理想的结果应该是沿海的经济中心转向高端产业，而低端产业转向周边欠兴旺地域。 关于产业链“断链”的隐忧，中国（深圳）综合开发研讨院常务副院长郭万达在接受证券时报记者采访时表示，企业将消费线迁到周边的东莞、惠州、中山等城市，对深圳产业链的完整性不会带来太大影响，但假设迁到更远的江西，甚至越南或其他西北亚国度，那深圳就真的要求“补链”了。 在郭万达看来，企业将消费线迁至周边城市，正是粤港澳大湾区发扬的产业承接作用。 “产业链不是按行政区划来界定的，只需在一小时经济圈内成功消费要素流动，就不一定要在深圳。 ”“商改租”或成新形式有资深的写字楼销售经理表示，假设写字楼真的严重过剩，“商改租很容易”。 “商改租”有望成为深圳租赁住房筹集的新形式。 往年年终，《深圳市住房和树立局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）末尾地下征求社会意见。 《通知》针对部分商业办公用房出现闲置、深圳迫切要求多渠道处置租赁住房的现状，提出将支持既有商业办公用房改建成租赁住房，实际参与深圳的住房租赁市场有效供应，成功市民“住有所居”的目的。 说起商改租，就不得不提长租公寓。 报答率低、盈利难，不时是长租公寓行业的痛点，在疫情影响下，假设资金实力不够雄厚，随时会面临资金链断裂的疑问。 住在龙岗坂田万科城的罗易最近就感到有些受宠若惊。 “在这租住了5年，往年还是第一次性接到房东电话，关键问我需不要求更新一些家私和家电，然后在不加租的前提下让我续租。 ”受疫情影响，深圳多家长租公寓都推出不同水平的减租或其他配套活动。 福田区一位长租公寓管家表示，如今除立减部分租金外，还给租客5天空置期，这些租房福利可以说史无前例。 在福田景田片区，一家房企背景长租公寓的任务人员通知证券时报记者，虽然目前长租公寓出租压力普遍存在，但相较前两月而言已有出现一些好转的迹象。 “目前28平方米的房源租金是5800元左右，假设长租一年可以有些活动，但幅度不会太大，毕竟我们的质量和本钱还是很高。 ”在罗湖洪湖片区，一家名为八号季公寓的长租公寓是由原来的仓储楼改造而成。 记者采访发现，前来预定看房的人不在少数，一房一厅的复式单位月租在4000元左右，但由于是仓储楼改造而成，一些平层房源的层高缺乏，给人压制的觉得。 任务人员也表示，即使如此，最近前来租房的人还是末尾多了起来，特别是年轻人。 据任务人员了解，一些年轻人的任务还不太稳如泰山，但家里的经济实力还可以支撑，所以丢弃了要求长租的城中村和普通住宅小区，反过去选择可以短租的长租公寓。

广州珠江新城甲级写字楼现状如何

广州珠江新城甲级写字楼现状出现租金下跌、空置攀升、供需失衡、资产流拍、竞争加剧、转型承压及政策变量影响等特征。详细剖析如下：

1. 租金水平大幅下跌中心肠段写字楼租金清楚下滑，富力盈通大厦租金低至50元/㎡·月，较前几年150元/㎡·月的实践租金下跌44.7%；天盈广场东塔租金降至90-100元/㎡·月，较高峰期235元/㎡·月降低超50%。 租金下跌反映市场需求萎缩及企业降本压力，部分项目租金已接近本钱线。

2. 空置率清楚攀升2025年上半年珠江新城甲级写字楼空置率达13.6%，全市空置率更高达22.6%（打破国际警戒线），较2022年前10%以下的安康水平构成鲜明对比。 空置率攀升关键源于新增供应集中释放与需求端收缩的双重挤压。

3. 市场供需结构性失衡2025年上半年新增供应32.3万㎡，总存量同比增长6.1%，但净吸纳量仅3.7万㎡，同比降低21.2%。 其中，60.6%的租赁买卖为降本搬迁需求，企业从中心区向本钱更低区域迁移的趋向清楚，造成供需错配加剧。

4. 资产流拍频发，市场决计缺乏奥园大厦17-20层四次流拍，起拍价从1.9亿元降至8530万元（单价1.6万/㎡），反映投资者对珠江新城写字楼资产价值重估及流动性风险担忧。 流拍案例增多进一步压制市场心情。

5. 区域竞争加剧，新兴板块分流需求琶洲、金融城等新兴板块崛起，平均租金较珠江新城低40%，叠加地铁18号线通勤优化，吸引科技、金融等企业迁移。 珠江新城面临“前有新兴板块截流，后有传统区域竞争”的双重压力。

6. 转型压力凸显，效果存疑夜间亮灯率较2019年降低40%，反映空置率攀升对区域生机的影响。 戴德梁行提出结合办公改造或许性，但受限于服务型企业占比缺乏（20%），转型效果存疑，需打破产业结构单一化瓶颈。

7. 政策变量影响未来定位“十四五”商业用地性能混合指引政策或成为关键变量，若能打破产业结构限制（如参与混合用地比例），珠江新城有望向“产城融合”方向转型；否则或许面临性能老化风险。 政策落地进度将直接影响区域常年竞争力。