绿城中国将于8月22日召开董事会会议以审批中期业绩 03900.HK (绿城中国将于3月27日复牌)

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媒体8月11日丨绿城中国(03900.HK)公布公告，公司将于2025年8月22日召开董事会会议，藉以审议并赞同包括截至2025年6月30日止的六个月时期的未经审核中期业绩，及思索宣派中期股息（如有）。

到了“断舍离”的时刻长租公寓步入洗牌前期

曾经寄望在长租公寓范围发扬志向的深圳世联行集团股份有限公司（下称“世联行”，），近日末尾从“租赁-运营”（中资产形式）转向“委托运营”（轻资产形式）形式。长租公寓曾经进入了一个新的阶段。未来的住房租赁市场被以为是一个平面感十足的大生态，也就是所谓的“多主体供应、多渠道介入”。长租公寓历经跑马圈地的规模扩张、爆雷的财务危机洗牌时期，接上去更多比拼的是运营和服务，优化出租率和坪效才是基本。从中资产转为轻资产规划长租公寓五年缺乏，世联行对这一业务有了新思索。世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联买卖的公告》（下称“《股权转让协议》”）称，公司拟与全资子公司深圳世联集房资产控制有限公司(下称“世联集房”）、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华燕智辉”）签署《股权转让协议》，拟作价5.3亿元向华燕智辉转让成功资产重组后的世联集房100%股权及对应的一切权益。但同时，前述《股权转让协议》签署日起七个任务日内，世联行拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。世联集房的中心业务，便是世联红璞公寓。世联行从2015年末末尾在经济相对兴旺、租赁需求旺盛的一二线城市，采用以中资产形式为主部署公寓业务。截至2020年12月，世联行在管公寓项目约140个，约82%的项目为中资产形式，剩下的除了几个项目为重资产形式外，其他均为轻资产形式。世联行表示，自公司展开公寓业务以来，中资产形式协助其成功了加快的规模化开展，使其在几年内打造了一支专业的服务团队，树立了一套完整的运营控制系统平台，塑造了良好的品牌口碑，构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。但同时，由于中资产形式前期要求投入少量的资本、回收期长，在目前市场环境下，对全体运营带来一定压力。世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了成功公寓控制业务向轻资产形式转型这一战略目的。成功资产重组后的世联集房所持有的业务均为中资产形式的长租公寓业务，受让的世联集房43家子公司中，23家公司为已解约项目的公司（无项目），7家公司为尚未营业公司，剩余13家公司为在运营项目公司，共含25个项目，关键为轻资产形式公寓项目，其他少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。此次买卖的签约对手方为华燕智辉，实践承接主体为珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华琴实业”）。世联行也相应披露了华琴实业各投资人状况，其中便包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓控制有限公司（下称“南京魔方”）。值得一提的是，南京魔方的投资资金关键来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司（下称“魔方”）。魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，且关键散布在一二线城市CBD及大型园区周边地段，与世联集房的业务地段散布地相似。这也惹起部分券商猜想世联行后续将在轻资产长租公寓范围发力并非虚幻的资本故事。这也不过是长租公寓开展良莠不齐状况的冰山一角。乐乎公寓集团开创人CEO罗意对此表示，中资产运营形式受周期影响较大，假设在下行周期承租物业，且装配、运营本钱可控，盈利才干还是有指望的。但假设反过去，则形式容错度很低。轻资产机构总体来讲风险较小，但营收和利润的增优点于线性形态，在主营业务利润不能抵消中后台本钱之前，会常年面临财务压力。盈利困难陈劲松早在2016年就提出了“年内10万间，2020年到达50万-60万间，久远看要做100万间”的目的。他以为，当签约规模到达10万间后，过了2018年红璞公寓就能成功盈利。回看世联行进军长租公寓的这六年，世联集房全体运营状况难言失望。截至2020年9月30日，世联集房净资产录得-10.4亿元；2020年前三季度世联集房净盈余2.1亿元。虽然背靠政策西风，租赁市场前景宽广，但不赚钱是行业内普遍现象。目前，市场上公寓业务的运营形式关键包括“持有-运营”（重资产形式）、“租赁-运营”（中资产形式）以及“委托运营”（轻资产形式）三种形式。以万科、碧桂园（）等依托的“持有-运营”（重资产形式）来看，从2016年末尾组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产（），曾“提到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名”，它目前也处于微盈利形态。万科无疑是长租公寓的先行者之一。据万科2020年中期报显示，公司租赁住宅业务营业支出10.5亿元。公司在33个城市累计开门泊寓12.73万间，已开门项目全体出租率为88%，成熟期项目（开门半年及以上）的出租率为93.7%。但是，万科的“万村方案”早已暂停拓展新房源。万科总裁兼首席执行官祝九胜等数位高层人士简直都坦言，长租公寓赚钱很难。近一年来，以蛋壳、自若等为代表的中资产或许轻资产形式运营的长租公寓更是频频堕入揭发泥淖。已上市的长租公寓品牌，无一例外都在盈余。诸如，青客公寓2017-2019财年区分录得盈余2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。究其根源，行业高收低租、短债长投的运作形式，要求借助规模扩张、租客扩张、租金下跌助推，才有望继续良性运作。凡是遭遇租赁市场下行，租金下跌无法继续、租客增加、房间空置率增多等，便会发生平台与业主、租客之间的利益博弈，引发各种风险。关于长租公寓的盈利状况，万科董事会主席郁亮早前的表态似乎能部分代表市场的真实状况。 “从报答率来说，我们能够到达1%-2%的报答率，就曾经很满意了。 ”一位不愿具名的租赁范围担任人士向第一财经记者分享道，长租公寓的报答率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%，而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，属于“挣慢钱”且风险不低的行业。房价、地价、融资本钱都偏高，租金支出则偏低，在这一矛盾的继续作用下，不时有小的长租公寓企业在近一年来被洗牌出局。 “在‘三道’红线、央行与银保监会分档设置金融机构的房地产存款余额占比和团体住房存款余额占比两个下限背景下，整个外部的融资环境是趋紧的，资金面紧张的房企、投资者只会放慢分开‘挣慢钱’的长租公寓。 ”上述担任人士表示，心态冷静的长线规划者有望历经盈利难困境，实力进一步壮大。房企的战略规划“算盘”既然赚钱难，房企缘何如此高度关注长租公寓？目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产()、旭辉控股（)、绿城中国（）、远洋集团（）、招商蛇口（）等，纷繁减速在该范围的规划。提到开发商喜爱长租业务的要素，深圳一家TOP10的房企运营担任人士表示，长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是十分理想的资产证券化载体，置信金融市场和租赁物业市场开展将互为驱动。 “长租公寓融资本钱占到整个运营本钱的50%以上，而租金仅能掩盖运营本钱或基本无法掩盖运营本钱，REITs、住房租赁专项公司债券等金融产品越来越成熟也将大大增加这一市场的开展阻力。 ”在此前的2020年7月，由北京万科打造运营的全国群体租赁用地上的首个长租公寓样本泊寓（成寿寺社区）面市。而这也是万科在长租公寓ToG范围落地的缩影。在2020年中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭就有针对相似的群体树立用地来树立租赁性保证住房供应的方案表示，“目前我们在北京的两个群体租赁住房的项目曾经开门，同时我们和深圳、济南的人才安居集团曾经成立了合资公司，共同树立群体租赁住房，我们也希望未来能做出更大的奉献。 ”长租公寓从ToC、ToB到ToG，业务边界不时扩展的同时，继续规划该范围的部分企业也迎来了开展的第一个拐点。龙湖集团首席执行官邵明晓在2020年度中期业绩会上，直言对长租公寓这个业务充溢决计，其有十分庞大的用户群，21-35岁这个用户群的数量十分大。加上全体资金本钱比拟低，往年成功10万间的开门及20亿的支出应该是没有疑问。他又指，业务2020年末尾微盈利，是一个取得末尾。未来公司会依据整个时机的掌握，把重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。同时提到冠寓到了相对稳如泰山期，毛利率也在32%至35%。如今开门6个月的出租率曾经到达88.6%，整个进度还是十分良性的。万科在早先的互动平台上就回应投资者称，长租公寓是处置寓居疑问的关键渠道，公司看好业务的常年未来。万科置信，集中式公寓市场需求大，且契合租购并举的政策方向。公司依然会锲而不舍的推进这项业务。罗意也向第一财经记者表示，住房租赁行业进入了“十四五规划”中社会保证的范围，是国度顶层设计中的关键范围。且在一线和“准一线”城市，长租需求是旺盛且可继续的，只是在供应渠道和介入主体上会有新一轮的调整。 “未来介入长租的主体会愈加多元，介入方式也会结合企业自身才干和基因，有的从资产端切入，有的从运营服务端切入，当然无论什么身份切入，最后都要落到运营上，强有力的、体系化的、不时迭代的运营才干在未来内行业中会愈加稀缺。 ”