李迅雷 反内卷 目前市场对 有过度操作之嫌 的预期过高 某些大宗商品多少钱大幅上升 (李迅雷视频)

2025年是“十四五”规划的收官之年，上半年GDP增速抵达5.3%，那么，往年下半年必需确保全年5%增长目的的成功，政策支持经济的力度不会削弱。从惯例看，每个季度的首月都有关键会议来评价过去一段时期以来的经济情势，并明白该季度或下半年的政策导向。那么，7月末的政治局会议将明白对下半年经济政策指引，本文讨论下半年将会出台哪些增量政策。

上半年经济增速好于预期

——但不能过于绝望

往年上半年，通常GDP同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%、二季度增长5.2%，高于5%的全年GDP增长目的。但从价的角度看，二季度当季GDP平减指数同比降低1.2%，已延续9个季度平减指数同比负增，二季度名义GDP仅增长3.9%，供强于需的现象依然存在。

GDP名义增速继续低于通常增速（%）

往年上半年经济增长之所以能略超预期，关键靠两个抓手，一个是政策靠前发力，2024年末中央经济任务会议强调“各项任务能早则早、抓紧抓实，保证足够力度”，往年全国“两会”政府任务报告也明白要求“要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时期，看准了就一次性性性给足，提高政策实效”。

另一个是有效需求前置，促消费政策及早出台的带举措用清楚。如上半年关键靠“以旧换新”政策带动消费增长。上半年社会消费品批发总额同比增长5%，其中“以旧换新”相关品类商品批发额改善清楚，限额以上单位和音像器材类、文明办公用品类、通讯器材类、家具类商品批发额区分增长30.7%、25.4%、24.1%、22.9%。

“以旧换新” 商品销售额较快增长

（上半年累计同比，%）

就固定资产投资而言，“设备更新”政策成为支撑投资增长的主力。上半年全国固定资产投资同比增长只需2.8%；分范围看，基础设备投资同比增长4.6%，制造业投资增长7.5%，开发投资降低11.2%。上半年设备工用具置办投资增长17.3%，对一切投资增长的奉献率达86%。

设备工用具置办支撑投资增长

（累计同比，%）

此外，外贸出口超预期则有应对关税不确定性的运营主体自发“抢出口”“抢转口”。上半年出口展现较强韧性。出口多元化有效对冲对美出口降低，上半年，以美元计价的货物出口金额同比增长5.9%；其中，我国对非洲、东盟、欧盟出口区分增长21.6%、13%、6.6%，对美出口降低10.9%。

从月度增速看，对等关税失效前对美抢出口（3月份对美出口同比增长9.1%，4、5月区分降低21%、34.5%），豁免期内对美抢出口（6月份对美出口降幅比5月份收窄18.4个百分点），美与各国达成关税协议前抢转口（4月以来对东盟出口继续较快增长）。

贸易多元化有效对冲对美出口降低

（累计同比，%）

上半年娟秀数据下的隐忧

虽然上半年消费和出口等均好于预期，但还是存在不少隐忧，6月份部分经济数据有走弱迹象。由于去年的增量政策大部分出如今下半年，尤其是四季度。基数效应自身会使得下半年经济数据或弱于上半年。以下关键剖析消费、制造业投资、出口和房地产。

一是商品消费增速或许高位回落。2024年以旧换新资金1500亿元于下半年下达，带动汽车、家电、家装厨卫等产品的销售额1.3万亿元，9-12月家用电器销售额月度同比增速均超20%；往年上半年下达两批以旧换新中央资金算计1620亿元，带动相关商品销售额1.6万亿元，尚有1380亿元在下半年经常经常使用。若方便依照同比例外推，由于资金相对规模小于上半年、且去年后四个月基数清楚贬低，下半年以旧换新关于社零的拉举措用将弱于上半年。

二是投资或许从设备更新转回基建接棒。往年用于设备更新的资金算计2000亿元，第1批1730亿元已布置到16个范围约7500个项目，第2批资金正在展开项目审核挑选，下半年支持设备更新的资金规模清楚小于上半年。

上半年制造业投资增长7.5%，占固定资产投资的比重是25.2%，比去年同期优化了1.1个百分点，但“反内卷”下，下半年企业投资决策将更趋慎重。

同时，从中央政府专项债券发行看，上半年已发行用于置换存量隐性债务的置换债约1.8万亿元，发前进度约90%（全年2万亿元）；补充政府性基金财力专门用于化债的专项债券4623亿元，进度约58%（全年8000亿元）；用于土地贮藏和项目树立的新增专项债券约1.7万亿元，进度约47%（全年3.6万亿元），下半年专项债券发行将更多对应项目树立。

三是出口增速或许放缓。综合思索美对各国关税豁免期、美关税协议注重转口疑问、运输周期、往年圣诞订单和交货时期延迟等要素，估量9月起出口增速将有所回落。往年上半年货物和服务净出口对GDP增长的奉献率为31.2%，下半年要求更好发扬内需对经济增长的作用。

三大需求对当季GDP同比增长的奉献率

目前中美贸易谈判还没有出最终结果，而从5月13日末尾90天内按30%增幅对中国加征关税的期限行将临近，即“抢出口”的效应行将淡去。同时，美方又提出要求终止对俄贸易作为能否加关税来威逼，下半年外贸情势有或许雪上加霜。

四是在人口老龄化减速、城镇化进程放缓的背景下，房地产受长周期下行的压制，乍暖还寒。二季度房地产出现边沿转弱迹象。上半年，新建商品房销售面积和销售额同比区分降低3.5%和5.5%，比去年四季度和往年一季度的“止跌回稳”势头有所削弱。房地产销售多少钱重回下行区间，特地是二季度以来一线城市二手房销售多少钱再度出现环比降低。

70个大中城市二手房多少钱环比转负(%)

中国经济的关键疑问不在于总量，而在于结构。因此，评价和判别经济数据与经济走向，关键应该从国际、国际双循环能否疏浚的角度去剖析，从供需相关去推演可以面临的压力微风险。

下半年还有哪些增量政策可期盼？

往年与去年的一个清楚不同之处是股市走势较好，如今上证综指曾经站上了3500点以上，而去年同期则在3000点以下，年终提出的稳股市目的得以成功。因此， 股市不再成为影响政策的一个关键变量。而且与4月份相比，至少以后中美贸易战已趋于紧张，全球资本市场盛行TACO（特朗普总是临阵畏缩）买卖，因此，大家对年中出台强抚慰政策的预期削弱。

积极财政政策：总量不变，存量优化

思索到往年上半年经济增长已为成功全年目的奠定良好基础，既定各项政策部署正在有序推进，下半年GDP增速只需4.7%就可以成功全年目的，故目前出台大规模抚慰性政策的必要性不大。相比去年上半年，往年上半年GDP增速更强些，消费增速也清楚上升，出口也十分有韧性。而去年此刻并没有对财政预算作中期调整（增量政策出台于9.24以后），那么，往年中期追加财政预算赤字或增幅超凡年特地国债的或许性就更小了。

故短期外交策仍将坚持定力，下半年或有两条主线：一个是精准施策。在不增列赤字、不增发国债的前提下，发力空间在于调整年终预算布置的结构、优化额度在各省之间的分配、延迟下达明年专项债券和化债的额度，详细方向或许包括介入稳务工和稳外贸支出、化解中小企业账款拖欠、支持经济大省“挑大梁”等。

另一个是灵敏应对，依据前期政策效果相机抉择能否进一步加鼎力度，并亲密跟踪国际政治、经济、金融情势对国际的影响传导，常态化、敞口式做好政策预研贮藏。若三季度末经济数据清楚走弱，也或许参考此前年份的状况，研讨增列赤字或增发国债。

促消费：“优政策”和“惠民生”

政策优化或许有两个方向。一是以旧换新的政策优化，包括将部分出口转外销商品归入支持范围，以及从耐用消费品扩展到必需品、从商品消费扩展到服务消费等。这样做的优势在于，从关键让中高支出阶级受益，转向让中低支出阶级受益，也有助于适当对冲去年9月起的高基数影响，估量往年全年以旧换新将拉动消费2个百分点。二是系统清算制约居民消费的不合理限制，或许包括优化完善超大特大城市购车、购房限制等。

同时，继续深化贯彻落实中央关于“把促消费和惠民生结合起来”的要求，实施中央层面的育儿补贴（细则有望下半年出台），用好服务消费和再存款，各地也将结合通常出台餐饮、文旅等消费券政策。与此同时，提振消费专项执行方案中提出促进增收、完善公共服务等，或许结合“十五五”规划纲要编制，在中终年出台有关改造方案。

稳投资：“大基建”和“新工具”

去年末我们宣布的《聚焦最终需求：2025年中国经济展望》一文中，就明白提出2025年的两大增长点，一是消费，二是基建投资。逻辑很方便：出口受压、产能过剩、房地产下行背景下，制造业投资受制于产能过剩，增速必要求上去，房地产投资依然低迷，出口不振会形成商品供需相关进一步好转，那么，稳投资只能靠基建，应对产能过剩只需靠国际消费。

往年8000亿元“两重”树立项目清单已一切下达终了，雅鲁藏布江下游水电工程进入开工树立阶段，“两重”树立项目、中央预算内投资项目、严重工程树立将继续构成实物任务量，估量三季度基础设备投资有望进一步回暖。

此外，在财政难以介入赤字规模的状况下，新型政策性金融工具进入落地阶段，资金将精准支持科技创新、扩展消费、稳如泰山外贸等重点范围，详细包括、、、消费范围基础设备、转型、乡村、交通等方面，或许配套有财政贴息和PSL支持。

参考2022年四季度政策性开发性金融工具阅历，经过补充项目资本金、容缺受理等可有效加大政策效果，依照12倍杠杆、5年投资期计算，5000亿元新型政策性金融工具可在当年拉动投资约2个百分点。

但基建投资要求关注项目的“投资效益”，否则政府债务增长的压力会加大。

稳楼市：“城市更新”和建“好房子”

中央城市任务会议指出，城市展开正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，估量将在“不搞大拆大建”的思绪下，统筹好房地产市场的存量优化和增量树立。

存量方面，包括放慢老旧管线改造更新，片面优化房屋安保保证水平，统筹城市防洪体系和内涝控制，强化城市天然灾祸防治，增强社会治安保体防控，树立等。可关注中央政府专项债券收买闲置土地、收买存量商品房用作保证房的进度状况，以及盘活存量闲置房地产、支持城中村改造的有关政策。增量方面，关注好房子树立以及现房销售的进度状况和支持政策。但难以等候有超预期的抚慰政策出台。

宽松的货币政策：小幅降准降息仍有或许

估量总量上继续坚持支持性，依据央行资讯公布会表态“货币政策的传导是要求时期的，曾经实施的货币政策的效果还会进一步显现”，短期或不急于出台鼎力度货币宽松，或许经过重启央行国债买卖投放流动性，四季度或择机降低存款预备金率25个基点；降息方面，或可掌握美联储降息机遇，降低短期政策利率10-15个基点。同时，放慢推进再存款等结构性政策工具落地，突出支持科技创新、提振消费等主线。

降息或偏重经过市场化形式进一步降低存款利率，以保养业市场竞争次第，防范资金空转，呵护银行净息差。随着5000亿元特地国债用于补充大型银行中心一级资本的资金到位，可介入5-6万亿元信贷投放才干，为实体经济提供更好支持。

汇率政策方面，仍维持人民币对美元汇率的相对稳如泰山（小幅升值），由于下半年美元指数大约率走弱，人民币对其他货币则将小幅升值），这样或有利于出口。从5月份起，人民币对美元成功两边价、在岸价、离岸价“三价合一”。6月末，美元对在岸人民币汇率为7.1656，比去年末仅升值1.82%（同期欧元对美元升值已逾越10%）。

7月份以来，由于美元指数止跌上升，离岸、在岸人民币出现边沿走贬。7月4日，CFETS人民币汇率指数跌至95.3，创2020年12月以来新低，较去年末升值6.1%。

人民币对一篮子货币升值

“反内卷”：与促务工要统筹

不同于十年前的供应侧结构性改造，本轮“反内卷”在全国分歧大市场树立的框架下，以市场化思想、法治化理念增强行业控制、推进落后产能有序分开，强调公允竞争和市场次第。十年前房地产仍处在上升周期，供应收缩带来的负面效应可以经过“棚改货币化”和“涨价去库存”来配合。而且，房地产上升周期必需是消费更新周期，彼时的高端消费正如火如荼地推进。如今则面临房地产的长周期下行和消费更新的压力，面临消费需求下行的压力。

下半年的进入高校在校生毕业季，年轻人务工压力大于上半年。PPI延续33个月为负的要素更多是由于需求有余而非供应过度。因此，扩消费需求、促务工比紧缩供应更关键。估量下半年会出台一系列促务工的详细政策，尤其在促服务业展开方面。

“反内卷”方面，关注“疏浚循环”和“因业施策”。近期，、水泥、汽车行业协会区分采取了自律执行，国度动力局展开煤矿消费状况核对，工信部也明白将实施新一轮、、石化、、机械、汽车、装备等十大重点行业稳增长任务方案，推进重点行业调结构、优供应、淘汰落后产能，可关注政策的落地进度及通常效果。若效果不及预期、多少钱继续走弱，不扫除由目前企业建议、协会自律、部门核对，进一步更新为产能置换、压增产量等更鼎力度的政策措施。

总之，目前市场对“反内卷”的预期过高，某些大宗商品多少钱大幅上升，有过度操作之嫌。

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为什么说公司的市值控制很关键

1. 基本概念：市值指的是每股多少钱乘以总股本数，而股价等于每股净利乘以市盈率，每股净利就是净利润除以总股本。 可以看到，由于总股本数通常不会经常变化，我们所说的市值控制其实通常来说就是除权后的股价控制。 而股价的选择要素为两个，一个是净利润水平选择的每股净利，另一个是市场上投资者给予的估值倍数。 前者是“基本面”，后者是“未来”。 本文中所述的“股价”均为除权后。 利好信息和利空信息，指的是会改动公司估值水平的信息，包括来自外部和外部的信息。 外部的利好信息例如签署大额合同，新技术研发成功等；外部的利好信息例如扶持政策出台，限制政策撤销，相关大宗商品多少钱有利变化等。 利空则相反。 2. 股价的影响要素公司的盈利是一个相对客观的数字，是企业实践运营效果的表现，通常有较为客观的第三方（会计师事务所出具的审计报告）启动评价，虽然可以经过一些会计技巧来启动利润调理或隐藏/虚增，但是大型的利润数据不真实，无论是相比真实状况多了还是少了都会惹起投资者的不信任。 这种不真实通常也会带来监管部门的处分，因此通常来说，在一个监管严厉的市场上这种状况较少。 而市盈率则相对要客观地多，例如我们常听说的“概念股”、“利好”、“利空”就是这种客观性的表现，在短期，实践上是投资者用钱启动决计投票惹起的，例如一些市盈率到达成百上千的股票（特例或许是那些股价曾经不能用未来净利润折现权衡，而是用其他方法例如每股净资产来权衡的时刻），股票的高市盈率在大少数状况下意味着这些公司的投资者关于公司的未来前景越看好。 从较长的时期过去看，股价的支撑不只在于净利润，而是在于净利润的不时增长这一趋向。 假设公司的净利润增长出现减缓，通常就曾经会出现股价下跌，即我们常在财经资讯上读到的“XX公司发布了XX年的财报，利润增幅低于预期，造成股票大跌X%”。 3. 市值控制的动机最原初的动力是来自股东，无论能否在公司任职或是实践控制人，再或是小股民，都希望手里的股票买入后（请留意）会更值钱。 或许说股东在买入时希望股价尽或许低，而在卖出时尽或许高。 道理很简易，不用多说了。 如2.所述，一家高市盈率的公司的控制层是有着很大的运营压力的，不只现有的盘子不能出疑问，还得不时坚持增长。 上市公司的高管考核目的通常会有股价这一目的，而控制层的薪酬体系设计，通常来说也会有相当比例是股权奖励，因此从控制层过去说他们会有对股价启动控制的动机。 一家目的相对久远的公司应当对自身的市值经常关心，由于在健全的资本市场例如美国存在着敌意收买和最低市值的要求，要素在于：1. 在美上市公司通常股权较为分散，假设公司市值过小容易被敌意收买，造成控制层被撤换，原大股东失去控制权；2. “壳”资源不值钱，假设股价常年过低，走势也没有大的坎坷，很容易造成不满足买卖所关于成交量和总市值的要求造成退市。 而中国由于上市公司具有最基础的卖壳价值，所以会发现上市公司市值再小，通常也不会低于15亿。 4. 经常出现的市值控制战略关于小投资者来说，他们对股价没有多少影响力，他们通常是多少钱接受者。 而假设股东同时又是控制层或熟习企业运营的人，那么就有很多空间。 最近有个比拟极端的例子，详细名字不提。 实践控制人自上市以来不时减持，而且每次减持前一段时期都有些利好信息放出。 这种行为虽然作为证券市场投资者来说，应当预见到这样的风险，但是略有吃相美观的觉得。 这是一种比拟极端的市值控制，我团体不介绍这样的行为。 但是上方做法的准绳大致就是经过影响投资者对公司的估值达成市值控制的一种方法（再次强调这种做法比拟极端），作为股东+控制者双重身份者来说，股价低时买入股票，并在买入后释放对公司运营利好信息。 或许经过释放利空信息，股价下跌后启动增持。 减持的时刻就反过去，不再赘述 。 此处股价的上下权衡规范是股东+控制者的视点，而由于控制者的身份，他的视点通常来说相较普通投资者来得准确。 在2. 中提到，股价的影响要素包括净利润和市盈率。 市盈率变化关键依托信息，那么能否有方法在不影响审计报告意见的状况下改动净利润呢？可以，经过公司并购重组。 借壳上市实践上控制者和控制层通常来说都会出现基本性的变化，我团体觉得不能算本疑问的“市值控制”所讨论的范围。 在不基本改动控制者和控制层的状况下，通常经过并购一些公司来到达市值控制的目的，而且往往是净利润和估值水平同时提高。 比如：（1）并购一家或数家具有较好净利润水平的同行业公司，可以较好的将收出去的公司消化，市值可以致少优化利润增长的百分比，此外由于降低了竞争水平，关于两者的利润投资者会预期有所优化，也可以有助于股价的进一步优化。 就我觉得似乎通常出现内行业的前几名之间，老二和老三合体防止被老大收买，也可以抱团和老大拼一下，老大和老三合体可以和老二甩开差距。 各有各的动机。 （2）并购一家具有较高估值的企业，这也是中国资本市场上近两年来最最炽热的活动。 各种乌七八糟的跨行业并购，餐馆收了游戏，化工收了传媒等等等等。 这种行为的逻辑就是公司将具有高生长性的资产/运营实体归入了上市公司范围，这部分资产/实体带来的利润增长可以支撑公司的股价生长。 说的直白点，就是一家30倍公司用20倍收了一家60倍的小公司，结果把公司全体股价带到40倍去了。 对上市公司包括散户在内股东来说取得了10倍的额外估值，对非上市公司股东来说，手里的股票突然变成了40倍，还一下子上市了，简直是大股东、被收买股东、散户的三赢。 这样的并购狂欢出现在TMT行业的高估值、小体量、难以独自上市、大市又熊的大背景下。 狂欢完毕之前这样的奇异并购还会继续出现，但在狂欢真正完毕之后，只要能真正带来良好协同效应的并购才干真正继续常年推进股价下跌。 比如，经过并购成功传统产业向新兴转型，或许产业链上下游整合等等。 此外，分拆估值较低的资产也是一种市值控制的思绪，但在中国资本市场见得不多。 多见于BAT这些巨头之间，比e59b9ee7ad如疼讯就把易迅丢出去了……等候海外并购专家举例详细说明。 5. 市值控制的一些详细手法（1）地下市场增持和减持环节无需多引见，缺陷是意向完全透明，本钱较高，关于上市不久，股权还相对集中的企业操作空间较小。 地下市场减持基本同上，大股东的集中大额减持对股价打击很大。 通常要求事前披露减持方案。 （2）定向发行和非地下发行定向发行是指目确实定的发行，或许是非地下发行，也或许是超越200人的地下发行，通常用于并购重组，例如用向收买标的股东定向发行股票换取其持有被收买标的的股权。 有时将上市公司体外相同由上市公司股东持有的，但质量较好的资产装入上市公司，既不稀释自己股权又提振股价，但小的上市公司实践控制人通常难有这样的精神，多见于大型企业集团。 非地下发行是指对象不超越10人，非地下发行是定向发行的一种，相当于私募股权，由非地下发行对象向公司增资，通常用于增持。 （3）分立、分拆将估值较低，盈利状况较差的资产/实体，在不违犯同业竞争相关规则的状况下转让给第三方或许移出上市公司体外。 少见这样的案例，希望有读者可以提供以供学习。 （4）盈余控制在不违犯会计准绳和不影响审计报告意见的前提下，做一些会计调整，例如确认支出，资产折旧等科目，在跨期处置上做一些文章。 通常空间比拟小，对股价的影响普通也有限。 （5）利好/利空信息控制前面曾经引见过不再重复。 （6）公司回购/地下增发在控制层以为公司股价被低估时，可以用公司的自有盈余现金对流通股启动回购，可以提振股价，提高净资产收益率等财务目的；另一方面，在公司不缺现金，也没有很好的投资项目时，回购比分红通常在税务等方面更为划算和便利。 回购的股权也不一定注销，也可用于股权奖励等。 但是回购通常不会对投资者的判别发生实质影响。 为了市值控制的公司回购目前在国际是不支持的，国际的上市公司股权回购必需有规则的目的。 如公司有较好的投资项目，而控制层又以为目前公司股价高估时，可以启动地下增发，向资本市场募集资金启动新项目的开发。 如新项目属于较高估值或净利率高于原有水平的项目，则会带来股价的生长。 （7）杠杆比率调整杠杆比率指的是公司的总资产和股东权益的比值，当公司现金流较好，具有较好投资项目时，但股价较低时，经常使用债务融资对股东本钱更低。 新增债务会造成杠杆率增大，只需新项目净利率高于原有公司运营项目即可带来股价生长。 经过（6）和（7）股和债区分调理，可以到达资本结构最优化，优化公司股价的目的。 6. 小结市值控制是一个很大的话题，实践上就是带着传销滋味的“资本运作”这个词换了一种矮小上的说法。 上市公司位置是一个珍贵的融资平台，在中国尤其如此。 在中国的民营企业中巨头除外，只要上市公司具有同时玩股和债的条件，实践控制人也可以应用其庞大的信息优势。 跻身上市公司的新贵们关于市值控制也不再是一无所知，有相当多的企业家从实业家变成了资本玩家。 但我置信大部分的中国企业家关于上市公司平台作用的发扬依然是懵懂的，假设成功上市，但没有做好市值控制造成公司市值常年低迷真实是一件十分遗憾的事情。

成为一名售楼小姐应该具有怎样样的自身条件和专业知识？

一定的专业背景和市场知识房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。 尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是打败竞争对手的决胜砝码。 商品房往往是顾客倾起永世一切购置的大宗产品，重复比拟、优柔寡断是经常出现现象，顾客对楼盘能发觉的经常使用价值做了重复比拟依然拿不定主意时，假设售楼人员能就顾客难以发觉的楼盘经常使用价值做一番说明，如可以通知顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料他人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……成效”；“插座是……产品，是……资料，有……特点”等等，就有或许争取到顾客的认可，成功销售。 售楼人员应付的是整个社会，是不时变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改动命运，因此必需具有多方面的知识和阅历。 因此掌握市场营销学基本原理，了解国度、外地政府颁发的各种房地产政策、规则，具有普通社会学、心思学、行为迷信知识、消费心思学等的基本知识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。 3．人缘坏人气旺一些人的面孔就是被大少数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别清楚，同时也是目前社会意思学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是团体内在素质的内在综合表现被少数人认可。 首先将这种现象实践运行于人员招聘的是美国西南航空公司。 成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最后两年外，是近30年来独一不时赢利的航空公司。 它在招聘空姐的时刻，请常飞乘客与普通乘客区分做评委，结果却惊人的相似。 确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。 我们相同可以把这个原理运行于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。 人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。 4．成就动机高心思学研讨证明，两个智商大体相反的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的或许性更高。 就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适宜做房地产销售人员的。 一个有效的房地产销售人员，盼望与人沟通，擅长与人周旋，具有“与人妥协其乐无量”的特性，对成功与高薪有着剧烈的盼望，因此他情愿承当容易惹起争议的任务，能够接受不时的拒绝与失败，执着的向着某一特定目的执行；成就动机高的人，具有剧烈的进取精气和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精气与忍受力；他慎重地掌握每一次性时机，时时想到的是最终的结果。 5．对任务有宗教般的热情一个有效的房地产销售人员，对任务有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，看待所销售的楼盘就像看待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像看待自己的孩子，将一切优势加诸之上，唯恐他人没有同感。 他不只对所销售的楼盘有深入的了解，而且坚信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。 6、有房地产销售阅历阅历者不只可以立刻投入任务，而且可以将过去的阅历带入公司；但从市场上招聘的有销售阅历的售楼人员，忠实度往往比拟差，甚至损害所售楼盘笼统，带走顾客，这可以经过公司的奖励机制与约束机制加以根绝。 许多房地产开发商或销售公司思索到这一点，招聘礼仪小姐或高校应届毕业生做售楼人员。 实践上，大少数高校毕业生虽然有较高的IQ，但往往自视甚高，心思素质普通比拟差，又缺乏心思学、市场营销学、房地产的基本通常与实战，基本不能胜任房地产销售这项高难度任务。 假设开发商更注重售楼人员的忠实度，要么招聘具有潜力者，要么就在企业外部培育自己的售楼人员。 7．发明性思想方式销售自身就是一种发明性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性情”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只要营销通常与理想楼盘亲密结合，才干发明出有针对性的售楼技巧。 有效或高效率的售楼人员，擅长应用新方法，新思想，从不故步自封，因循守旧，更不放过任何或许发生销售效果的时机。 他们的思想是发明性的，在售楼环节中处置疑问的方法是十分规的和有效的，是别具一格、独具一格、打破传统的，并且又是为置业者所接受的。 他们为了成功“销售”这个结果，销售方法层出不穷。 8．不是朝秦暮楚的“聪明人”有效或高效率的售楼人员是擅长与人打交道的“乐天派”。 售楼人员经常在拒绝、热闹、挖苦、欺侮与失败的气氛中煎熬自己的自尊心，每一次性曲折都或许造故意情的高涨，能够忍受这种结果的人，肯定是乐天而又坚忍不拔、做事坚持要有结果、靠规模销售取得收益的“顽固”的人，而不是经常换单位梦想不实际践收益的“聪明人”。 经常换单位售楼人员，或应聘时一副脱颖而出、觉得付出与失掉不平衡的人，80%以上都是才干太差，因此在任何一个单位都干不长；其他大部分则是计划为自己取得任务阅历的人、竞争对手的卧底人员、基本不知道自己想干什么的人、测试自己才干的人等等。 有效或高效率有业绩的售楼人员，基本不会随便丢掉团体的良好信誉、熟习的任务环境及以往的客户相关等，新的任务单位未必就更好，由于一切都要从头末尾。 有朝秦暮楚的时期，不如将现有的顾客搞定。 9．不是逆来顺受随遇而安的人所谓被生活所打击，就是心思、性情异于常人，苟且偷生、逆来顺受的人。 逆来顺受与售楼人员所必备的宽容精气与忍受力不同，宽容与忍受的结果是要到达既定的目的；而逆来顺受的人，则是由于有较强的妥协性。 如怕妻子的或怕丈夫的人，他们在生活中仰望对方的存在，无视自己的利益与权益，无法与对方对等相处，这样的人在售楼谈判中也会具有较强的妥协性，不擅长争取自己的利益。 在与顾客的交流与沟通中，极易中顾客为降价而设的各种圈套，置信客户为讨价讨价而收回的各种埋怨，甚至将这种埋怨上报经理为顾客争取利益。 10．是擅长倾听的洞察者敏锐的洞察力表如今售楼人员特别擅长倾听，擅长倾听不是听而不闻，更不是冷眼旁观者。 而是身体言语、行动言语与顾客说话内容的高度配合。 就是说，不论顾客说话内容是如何的有趣，售楼人员都要变现出积极的态度和真诚参与话题的热情，爱顾客之所爱，憎顾客之所憎，用敬仰的表情、赞赏的语气、必需的态度、到位的提问调动顾客说话的积极性，例如，只需顾客讲笑话，售楼人员的职责便是配合以朗声大笑（不是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而到达与顾客沟通的目的。 只要深化交谈的时机，才干了解顾客的心思、喜好性情习气。 只要与顾客感情出现共鸣，才干找到降低顾客阻抗值的方法，有的放矢的对不同类型的顾客提供不同类型的服务。 擅长倾听另一层含义便是擅长交谈，由于售楼最终是经过与顾客的交谈来到达目的，但擅长交谈不是售楼人员自己侃侃而谈，而是以激起顾客对楼盘的兴味和购置愿望为目的，应变才干与广博的知识固然对压服顾客又协助，但应该防止损伤顾客的自尊心。 11．是善解人意的人善解人意的基础是准确的判别力。 有正确的判别力，才干迅速找出你要服务的真正客户，譬如很得体的问一些“能否要公司讨论一下？”、“能否再征求一下太太的意见？”等疑问，判别他是不是决策人，否则会糜费少量的时期并很或许是白费有益的。 一个有效售楼人员，不只要善解人意还应该有很强的敏理性，假设仅仅是擅长倾听，虽然抓住了顾客，但不擅长归因，就难以准确地从顾客的纤细神情变化中，掌握其思想状况和内在意图，结果依然或许在下一步的多少钱谈判中失败。 擅长倾听，并不能看法到顾客内心真正的动机；善解人意，就是顾及对方心思形态，而不是一味热情推销。 准确地判别对方的心态，才干采取正确的销售战略，使销售义务顺利成功。 总之，就是有目的地应酬顾客。 用最快的时期发现客户并最快成交，用最快的时期打发掉不是自己的客户。 12．灵敏的应变才干就是思想及行为的矫捷性，售楼人员接触的顾客很多，他们不同的性别、年龄，不同的文明背景、社会阅历、生活习气，需求有所不同。 要使大少数的顾客满意，就要求售楼人员具有较灵敏的反响才干，抵消费者的不同要求及时做出正确反响。 尤其是顾客发生异议时，能够迅速地做出判别，及时地采取对策。 要眼观六路，耳听八方，既要集中留意应酬顾客，又能合理分配自己的留意力，所谓身体在甲，耳朵在乙，眼睛在丙，却同丁打招呼，售楼无常法，机遇不常存，售楼人员惟有以灵敏的观察和反响力，才干使每一个来售楼处的顾客感到自己是最受注重的。 总之，售楼人员的良好素质是成功楼盘销售的关键条件，由于顾客在感受楼盘的优越性之前，首先感遭到的是售楼人员的团体魅力，这个魅力就是心情智能（Emotional Intelligence）。

人事部、行政部、推销部、消费部、质量部、财务部、销售部、市场部、信息部、外联部各部门的职责

市场部职责1、成功公司市场的开发目的。 2、制定和实施开发市场方案。 3、担任市场开发政策的制定与实施和人员控制。 4、做好市场调研与市场预测。 5、市场任务的监察与评价。 6、组织、指点各指点站的任务。 市场部部长职责：1、听从下级指导，及时成功下达义务。 2、片面担任市场部日常控制任务。 3、制定市场开发政策和方案。 4、组织和指点各站的任务，并对指点站人员启动培训及业绩考评。 5、对市场开发任务的监察，处置出现的各种疑问，审核各站的任务，树立信息反应制度。 6、活期总结任务，并向主管下级提交任务报告。 7、市场开发。 8、调整市场开发政策、控制制度和市场方案。 9、指导展开市场调查与市场预测、筹划等任务。 10、其他暂时性任务四、人力资源部职责人力资源部要站在公司开展的角度，创新任务方法，自创国际外成功企业培育人才的方法，培育适宜企业开展要求的复合型人才。 要制定出实际可行的干部、员工培训方案，做到培训有内容，方案有考核，一是做好业务技艺培训任务，展开在服务水平、设备设备控制、安保任务等方面的培训，经过培训，片面提高员工对区域控制范围内的业务技艺；二是抓好干部队伍的通常学习，重点处置思想上和作风上存在的疑问和缺乏，增强干部队伍学习的自觉性和执行才干。 另外，人力资源部要在现有的基础上，应用公司组织干部学习的时机，在方式、内容上做出统筹布置，同时还要借助外脑，延聘专家来授课，进一步拓宽我们的视野，提高研讨疑问和处置疑问的才干。 另一方面制定出培育年轻干部和新的用人规范，普遍招纳结构合理、素质优秀的优秀人才，培育重生力气。 同时还要积极的发明条件，使更多的优秀人才取得进修的时机，打造一支思想过硬、作风优秀、技术精深、一职多能的优秀干部和员工队伍。 1、担任组织起草有关培训方面的规章制度，制定各种培训方案，确定培训目的、内容、时期布置，并组织实施。 2、积极开发培训市场，做好与协作单位的咨询任务。 3、依据培训方案，编制进程表、课程表，平衡各课程讲师的授课义务和课时分配。 4、担任做好培训任务的惯例审核和日常控制任务。 5、担任指点站的审批、规划、考核、培训任务，6、成功下级指导交办的其他任务。 物流部岗位职责1、深化了解商品多少钱信息，及时掌握市场灵活，为公司大宗物资推销提供决策依据。 2、树立和健全公司物资推销、 性能、 流通各环节的规章制度和任务规范。 3、承当物流部日常事务任务，成功公司各项物资招标义务。 4、增强与各实体咨询，及时掌握实体物资推销灵活，提出推销建议和提供优质服务。 5、指点各实体小宗物资推销任务。 6、担任各项大宗物资推销的业务洽谈，操持有关推销合同 、协议、 契约等文书手续。 7、成功公司指导交办的各项任务，配合公司各职能部门做公司的其它任务。 商务部职责1、担任公司业务拓展的规划及可行性方案的制定及执行。 2、担任公司运营目的的分解及评效的剖析。 3、担任展开市场竞争对手、消费倾向、产品开发的调研任务。 4、担任制定招商方案、并制定招商政策和与其他公司协作方式。 5、担任制定公司业务谈判及组织实施6、担任各项业务合同的保管、查询、树立合同档案。 7、活期审核合同执行状况，不时完善合同的各项条款。 8、担任各项业务合同的签署、变卦、执行、终止。 9、担任各种促销活动方案中商户的协谐和落实10、依据运营开展的要求，适时调整运营规划。 11、担任向公司提供二期项目招商建议，并组织详细实施12、担任向公司提供各类运营业绩统计12剖析报表，并提供相关性剖析报告综合部职责1、坚决听从一致指挥，仔细执行其任务指令，一切控制行为向公司担任；2、严厉遵守公司规章制度,仔细实行其任务职责；3、协助董事长做好综合、协调各部门任务和处置日常事务；4、担任汇总、草拟公司年度总结、任务方案和其它综合性文稿，及时择写董事长发言稿和其他以公司名义发言文稿审核任务；5、依据公司指导意见，担任召集公司办公会议和其他有关会议，做好会议记载，按择写会议纪要，并审核催促会议决议的贯彻实施；6、担任公司的印鉴、文印的控制和信函的收发以及报刊订阅、分发任务；7、协助介入公司开展规划的拟定年度运营方案的编制；8、担任组织公司通用控制规范规章制度的拟订、修正和编写任务9、组织公司投资项目的洽谈、调研、立项报批、开工、完工、预算、决算等有关任务，及时编制项目方案和项目进度统计报表，仔细做好公司下达的各项义务，10、担任组织全公司员工大会任务，协助公司展开年度总结评选和惩处活动；11、担任公司的财务控制任务，按规则及时向董事长报告财务账目报表。 控制好后勤各项任务。 12、成功公司指导交办的其他任务义务。 信息部职责1． 坚决听从分管下属的一致思想指挥。 仔细执行其任务指令。 2． 严厉遵守公司规章制度，仔细实行其任务职责；3． 担任制定公司计算机开发运行方案，有步骤地开发计算机运行软件，逐渐成功企业控制现代化；4． 担任公司微机网络系统的保养、控制、数据信息处置，控制系统保密任务，保证网络系统的正常运转，介入新程序、新系统的设计开发，制定计算机控制的各种规章制度及必要的操作规程；5． 担任公司综合统计核算和基础控制任务。 活期编制上报统计报表，展开统计剖析，做好原始记载、统计台账、统计报表规范化核算及控制任务；6．担任公司全体CI笼统筹划控制任务。 仔细做好筹划全体构思和合理地编制广告投入方案；7．成功公司指导交办的其他任务义务