2021年第一期公司债偿债资金尚未全额到位 正荣地产 (2021年第四季度思想汇报)

媒体讯： 7月21日，正荣地产控股股份有限公司公布2021年面向专业投资者地下发行公司债券(第一期)(种类一)2025年第二次付息布置的公告。

公告显示，正荣地产于前期召集正荣地产控股股份有限公司2021年面向专业投资者地下发行公司债券(第一期)(种类一)(债券代码：188420.SH，债券简称：H21正荣1/21正荣01，以下简称“本期债券”)持有人会议，审议经过关于延伸本期债券本息兑付布置宽限期的议案。

依照上述议案商定，债券持有人赞同就本期债券存续期内各本息兑付日宽限期在50个任务日基础上均延伸9集团造月。为免疑义，该宽限期届至前不视为正荣地控违约，不另行设置或出现违约金、逾期利息和罚息等。

截至本公告出具之日，正荣地产外部运营控制坚持稳如泰山，业务运作维持失常。关于2025年7月23日应当兑付的本期债券展期后首年利息的30%，公司正在全力筹措资金，但因资金调拨等要素，偿债资金尚未全额到位。公司就上述事项向投资者致以歉意，将抑制一切艰难，积极实行偿债义务，在宽限期内全力维持公司失常运营销售并加大资金归集力度，努力尽快成功上述利息偿付任务，详细偿付时期将另行公告。

房企年报：拼规模扩张不再 降“档”求稳成关键

业内人士表示，内行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增大，规模房企的业绩目的会更趋慎重，规模房企增速放缓是常态。 增收不增利 净利润率下滑清楚 同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。 35家房企2020年营业总支出达.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润算计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元增加6.31%。 从净利润率来看，35家房企中有25家出现降低，占比达71.4%。 详细来看，招商蛇口2020年营业支出1296.2亿元，较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年降低23.58%。 信达地产2020年成功营业支出258.64亿元，同比增长32.79%;净利润17.44亿元，同比降低31.77%;归属母公司净利润15.02亿元，同比降低35.12%。 关于利润降低，招商蛇口表示，公司规模扩展，报告期内房地产项目结转支出规模相应增长。 但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所降低。 大悦城净利润则出现盈余。 大悦城2020年营业支出384.45亿元，较2019年调整后支出增长13.76%;但归属上市公司股东净利润盈余3.87亿元，较2019年大幅降低118.88%;归属上市公司股东扣非净利润盈余5.01亿元，同比降低140.72%。 大悦城方面表示，归母公司净利润降低，一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较2019年的38%降低约10个百分点;另一方面，受微观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售多少钱未达预期，一般项目因疫情工期延误，本钱参与，公司对相应资产计提了减值。 荣安地产2020年成功营业支出111.78亿元，较2019年增长67.77%，但利润并未参与。 数据显示，2020年归母公司净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元降低7.75%。 监管紧绷 降杠杆成“必选项” “三道红线”政策影响正在加深。 中国房地产业协会、上海易居房地产研讨院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比降低0.89个百分点，为2012年以来初次降低;净负债率均值为85.08%，同比降低11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。 2020年8月，住建部、央行结合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。 依据“三道红线”触线状况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速区分设限为0%、5%、10%和15%。 此外，除了招商蛇口、华裔城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍坚持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团经过调整结构，更新绿色，跻身“零踩线”房企。 并不是一切房企都成功降档。 目前来看，时代中国、美的置业、旭辉、花招年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维持黄档，首创置业坚持橙档，富力地产、阳光100中国仍在红档之列。 远洋集团相关人士表示，“三道红线”政策的出台将深入影响行业开展趋向和房企竞争战略。 从中常年来看，行业仍将面临一系列考验，市场规模虽有一定增长空间，但行业将进入慢增长周期，从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳如泰山平衡高质量增长。 内行业集中度减速提高且阶段性盈利降低的明白趋向下，现金富余、财务稳健的房企将取得更多优质市场资源和开展机遇，注重企业内生力、稳健运营、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显。 从富力地产来看，2020年公司加大变现力度，以减速去杠杆，虽然净负债率同比降低68.7个百分点，但净负债率仍高达130.2%。 富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求协作同伴，共同投资或协作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。 “下一步，首创置业会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健。 ”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示，从常年来看，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用，有利于房企愈加注重抗风险才干的提高，优化资产结构，成功 安康 可继续开展。 范书斌表示，首创置业曾经启动减债方案，全力降低杠杆水平，严厉控制债务规模。 未来公司将继续改善“三道红线”目的，争取尽快达标。 集中供地落地 资金优势是关键 往年2月，自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，准绳上公告每年不超越3次。 业内人士称，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。 随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市明白年内3次集中挂牌的详细时期。 3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批运营性用地，总占空中积达400万平方米。 中指研讨院企业事业部研讨副总监刘水表示，上述22个重点城市均为中心一二线城市，是我国经济最兴旺、产业结构与人口规模最具吸引力的地域，住房需求旺盛。 据统计，2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。 刘水说，从此前数据来看，2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。 22个重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受TOP30房企喜爱。 雅居乐集团副总裁王陆地表示，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。 雅居乐将增强对市场的剖析，提早规划城市投资规划和拿中央向，以投资更多优质土地。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价关键措施，企业可以在稳如泰山、理性的土地多少钱上失掉更多优质项目。 刘水表示，集中供地政策使得企业短期资金压力参与，面对单次少量供地时，企业要求对城市开展趋向及板块价值启动迷信研判。 万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对行业来说，最大的变化是住房回归寓居属性、房地产回归实业属性已有明白、明晰的趋向。 CRIC研讨中心报告指出，在“房住不炒”长效机制下，房地产行业开展方向变得明晰，估量未来将步入无增长时代。 从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目的总体慎重，目的增速回落，行业平均目的增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。 全体来看，内行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力参与，规模房企的业绩目的制定会更趋慎重，全体的目的增长率也将趋于颠簸。 估量随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。 世茂集团：继续深耕大湾区 目的直指3300亿元 3月30日，世茂集团发布2020年业绩报告，2020年成功支出1353.5亿元，同比上升21.4%;时期毛利396.7亿元，同比上升16.2%，毛利率为29.3%;中心业务利润191.4亿元，同比上升24.9%。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，2021年世茂可售资源超5500亿元，以去化率60%计算，销售目的为3300亿元，希冀增幅到达10%以上。 销售超预期 慎重置办土地 2020年，世茂集团全年合约销售额3003亿元，同比上升15.5%;累计合约销售面积1712.6万平方米，同比上升16.8%。 值得一提的是，期内全体可售货值去化率达63%，延续4年成功高质量增长。 从土地储藏来看，截至2020年12月31日，世茂集团土地储藏约为8175万平方米，其中2020年新增土地储藏1535万平方米。 “慎重补充优质土地储藏。 ”世茂集团相关担任人表示，关于拿地，世茂集团奉行慎重而积极的投资战略。 2020年上半年，受疫情影响，土地市场成交降温，世茂集团积极掌握机遇，参与土地储藏1232万平方米，占全年新增土地储藏80%。 随着疫情受控及在较宽松的货币环境下，土地市场在2020年下半年继续升温，地价居高不下，世茂集团补充土地储藏趋于慎重。 截至目前，世茂集团拥有项目434个，散布全国逾100个中心城市。 土地储藏货值已达1.38万亿元，同比增长6%，可满足3年以上开发需求。 在货值散布上，一二线占比72%，强三四线占比18%。 详细来看，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元，土储优质平衡，抗风险才干强。 关于此前22城采取集中供地的新政，许世坛表示，在房地产市场升温的背景下，从2020年四季度到往年一季度，长三角、粤港澳大湾区两个区域地价增幅清楚，拿地竞争清楚。 22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价关键措施，将给资金富余、稳健和渠道多的房企更多时机，企业可以在稳如泰山、理性的土地多少钱上失掉更多优质项目。 世茂集团执行董事、财务控制中心担任人汤沸表示，世茂集团常年坚持稳健的财务政策，坚持正现金流控制，资金较为富余。 同时，世茂集团与多家银行和金融机构 探求 地产基金形式，置信在后续集中供地上，世茂集团有拿地优势。 跻身“零踩线” 继续优化资本结构 关于监管层提出的“三道红线”目的，世茂集团表示，截至2020年底，世茂集团已片面达成“三道红线”财务目的要求，成功从“黄档”降至“绿档”。 详细来看，2020年世茂集团净负债率50.3%，较2019年的57.4%大幅降低7.1个百分点。 剔除预售后的资产负债率68.1%，同比降低2.5个百分点;现金短债比到达1.16倍。 报告指出，世茂集团积极优化资本结构，经过适时过量配售股份和分拆物业控制业务独立上市，扩展股东基础，并增厚权益。 此外，世茂集团债务结构 安康 ，现金掩盖短债比例高，融资渠道稳如泰山。 世茂集团境内5年期公司债利率低至3.2%，境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。 “‘三道红线’目的已成为集团财务外部控制目的。 ”汤沸表示，世茂集团不时坚持稳健财务政策，坚持有质量的增长。 近年来，世茂集团已推出一系列控杠杆、保收益、增回款的措施，主动控制负债率规模。 目前，世茂集团虽已降至“绿档”，但未来仍会严控债务规模，优化债务结构，降低融资本钱。 汤沸表示，2021年世茂集团仍将经过优化销售去化力度、确保按揭回款、促进资金回笼等增强管控，同时合理布置投资方案和预算，达成运营性现金流为正。 继续深耕大湾区 报告指出，为防范潜在的金融风险，促进房地产和金融市场颠簸 安康 开展，监管层仍将放慢推进房地产金融监管，进一步收紧房地产行业信贷。 同时，“房住不炒”主基调不变，在稳地价、稳房价、稳预期的目的下，估量房地产市场调控政策仍会继续，全国商品房销售节拍将细微放缓。 此外，随着新型城镇化的继续推进，一二线城市房地产市场全体将坚持颠簸，三四线城市房地产市场下行压力参与，城市分化会愈加清楚。 基于上述要素，世茂集团仍将继续深耕重点区域。 许世坛表示，大湾区曾经成为世茂集团最大的土地储藏地域，土地储藏占世茂集团一切土地储藏近三成。 同时，世茂集团在大湾区的土地储藏多为高能级储藏，其中近600亿元土地储藏位于香港，广州中心区也有多个项目，虽然部分投资周期较长，但利润、前景都会比拟好。 中国金茂：中心财务目的成功高增长 中国金茂日前发布2020年度业绩报告。 2020年，中国金茂营业支出约600.54亿元，同比增长39%;成功利润121.14亿元。 详细来看，虽然受疫情影响，酒店支出下滑，但房地产销售逆市增长。 年报显示，2020年中国金茂成功销售金额2311亿元，同比上升44%，这也是中国金茂销售支出初次打破2000亿元。 从销售面积来看，2020年中国金茂合约销售面积1129.1万平方米，同比上升50.9%。 2016年至2020年，中国金茂销售额同比增速区分达61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，延续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。 贝壳研讨院初级剖析师潘浩表示，在融资层面、土地资源等方面，中国金茂在同梯队房企中的优势较为清楚。 中国金茂提出2020年至2022年3年的短期业绩目的区分为3000亿元、2500亿元和3000亿元，冲击规模势头依然坚持微弱。 负债方面，年报显示，截至2020年12月31日，公司短期有息负债为277.7亿元，货币资金为520.8亿元，剔除受限资金，可支配货币资金为434.6亿元，可完全掩盖短期有息负债，短期偿债风险较低。 此外，公司成功净负债率41.1%，剔除预收款的资产负债率为66.7%，低于70%的红线。 中国金茂三项目的均满足红线要求，成功进入“绿档房企”。 在负债结构优化后，公司融资平均本钱也由2019年的4.9%进一步降至4.42%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%，25亿元中期票据利率低至3.1%。 潘浩表示，中国金茂偿债才干大幅上升。 数据显示，截至2020年末，中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%，公司应用增发新股、出售股权、债券融资等方式成功加快补充资金流动性。 同时，经过联营合营等方式降低表外债务，2020年公司非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善优化约0.89，现金流控制效果清楚。 中国金茂表示，公司一直遵照以城聚人、以城促产的城市运营逻辑，积极推进两配套、两同步落地，改善城市笼统，更新城市性能，城市运营成效失掉充沛认可。 截至2020年底，加受骗年新失掉的7个城市项目，中国金茂所运营的城市项目累计达27个。 值得一提的是，2020年全年，来自城市运营的项目为中国金茂奉献21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大优化。 中国金茂表示，城市运营优势正在逐渐显现，有效助力公司失掉优质土地资源。 同时，2020年公司成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市。 在此背景下，中国金茂在全国累计进入51个城市，持有约270个项目。 另一方面，2020年中国金茂在一二线中心城市进一步占据抢先的市场位置，公司在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等7个城市全年销售额超100亿元。 除房地产业务外，中国金茂经过成立“地产 科技 ”创新减速营、简化创新投资流程、搭建科研控制平台、树立创新控制专业序列等举措，进一步完善创新机制，营建支撑运营创新的气氛，绿色战略竞争力继续优化。 截至2020年末，中国金茂累计取得绿色修建类认证或标识219个，并在绿色智慧动力方面普遍规划，已落地10个区域智慧动力项目和两大数据中心。 中国金茂董事局主席宁高宁表示，在签约销售金额跨入2000亿元规模的新阶段，坚持迷信至上，坚持城市运营的开展理念，未来5年中国金茂将在全新双轮两翼战略指引下，强化 科技 创新，狠抓提质增效，构建公司“十四五”开展新格式。 华润置地：逆周期成功高质量生长 3月30日，华润置地披露2020年业绩报告。 2020年全年，华润置地成功营业支出1795.9亿元，较2019年增长21.2%。 其中开发物业营业支出为1571.4亿元，同比增长23.5%;投资物业租金支出为127.9亿元，同比增长4.5%，超额成功年度目的。 华润置地成功中心净利润241.4亿元，较2019年增长11.6%。 公司宣派末期股息每股人民币1.102元，同比增长17.5%;全年股息算计每股人民币1.252元，同比增长17.4%;全年派息率37.0%，较2019年优化2个百分点。 华润置地常年稳健开展，表现出中心房企抗风险及逆周期增长实力，同时彰显为股东实际发明常年价值报答的大蓝筹担当。 行稳致远 综合竞争优势抢先 2020年华润置地成功合同销售金额约2850.3亿元，较2019年增长约17.5%，增速较2019年优化2.4个百分点;合约销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。 按全年销售目的2620亿元计算，达成率为109%。 依据贝壳研讨院统计，依照“三道红线”融资新规，作为首批约谈的12家重点房企之一的华润置地，剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年增长约3.3个百分点;净负债率为29.5%，与上年基本持平;现金短债比为2.50，较上年降低约0.53。 由此，华润置地2020年度目的全部达标，继续坚持在零踩线的“绿档”阵营。 截至2020年末，华润置地现金及银行结余约894.5亿元，同比增长38.3%，现金短债比为2.50，资金流动性较为充足，偿债才干较强。 同时，华润置地仰仗良好的信誉评价和开展规模，更易取得多渠道和低本钱融资，2020年加权平均融资本钱为4.08%，较2019年降低37个基点。 近年来，有关部门不时努力于树立和完善房地产市场长效机制，“三道红线”的监管目的在此背景下发生，新的监管将改动房地产市场运转机制。 企业的竞争优势体如今商业形式上，最终也会在盈利才干和财务目的上失掉验证。 从行业关键的中心房企来看，2020年华润置地盈利才干进一步优化，公司综合毛利率30.9%，其中开发物业毛利率29.1%，投资物业(含酒店)毛利率66.4%。 一体多元业务生态战略释放价值 为顺应时代变化，房地产企业尝试多元化包围转型。 目前，华润置地曾经构成开发销售型业务、运营性不动产业务、轻资产控制业务三大主营业务与生态圈要素型业务无机联动、一体化开展的“3+1”业务形式，打造城市投资开发运营生态圈。 从“十三五”的“2+X”商业形式，到以后“十四五”的“3+1”业务形式，关键变化就是强调轻资产控制业务(即华润万象生活)的关键性。 华润万象生活于2020年12月成功分拆上市。 另一方面，近年华润置地不时开展代建代运营业务，截至2020年末，华润置地累计失掉代建代运营项目超越140个，协同主营业务项目落地超越10个，其中包括北京大兴国际机场综合服务楼级别的多个标志性修建。 地产开发方面，华润置地进一步强化多元化的资源失掉才干，年内新失掉项目69个，重点聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国度中心城市等一二线城市。 公司总土地储藏面积6809万平方米，权益土地储藏面积4801万平方米，土地储藏规划与结构优质。 城市更新作为“十四五”规划重点方向，正迎来高速开展红利期。 华润置地加码城市更新，主导多个大湾区城市更新项目，触及旧工业区、城中村、旧住宅区、大片区统筹等多种改造类型，承当实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。 此外，华润置地还是国际TOD范围最强的领军企业，截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体，掩盖地铁路途90余条，修建规模超越3500万平方米，触及地铁里程近3000公里。 有剖析以为，作为各大城市的商业价值会聚交通枢纽，华润置地无疑能常年从中国经济开展中收获丰厚红利。 （经济参考报）

龙头房企短债压力曝光：76家房企一年内有2.5万亿债要还

一年内到期要还的短期债务，毫无疑问是企业最大的压力。

随着楼市的企稳，加上政府坚持“房住不炒”的主基调，房地产行业的融资监管趋严，优化债务结构、降负债成为房企财务中作的重中之重。 一方面进一步降低短期债务占比，另一方面控制和降低融资本钱，才干为“活下去”做预备。

南都大数据研讨院调研房企的负债状况，76家房企一年内到期的有息负债超越2.5万亿，约占有息负债总额的35%。 依照7%的的平均融资本钱来计算，每年要还的利息超1700亿。

短债TOP10出炉，总计超 1.2万亿

一年内到期有息负债超越1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园区分高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。 一年内到期有息负债超越500亿-1000亿元的有6家，区分为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。

可以看到，富力是其中销售规模最少的一家，却高顶748亿的短期负债，压力不小。 富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债，公司土地储藏仍将以旧改转化为主。 中期财报显示，上半年在土地上的破费仅约60亿元，而2019年和2018年区分为约250亿元人民币和370亿元人民币。 估量未来6到12个月内还将继续增加土地收买，并减速库存增添和新产品推出，以坚持营运现金流来归还债务。 富力董事长助理陈志濠也称，集团未来9个月将处置250亿~350亿元债务，超越一半会有重组布置，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及开展中项目的股权，以优化减债速度。

年终，融创董事长孙宏斌曾提出的2020年融创要做三件事情——“降融资本钱，优化资产结构，慎重拿地、拿对中央、拿对时期”。 半年报来看，融创短期债务1406.23亿元，可支配现金852.3亿元，并不能掩盖全部短期债务。 孙宏斌曾表示，未来将淡化销售规模目的，利润与降负债变成第一位。 并且为了失掉更多现金流，会处置一部分资产。

30家短债在100亿-300亿，占比最多

超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。 其中，一年内到期有息负债超越300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。

一年内到期有息负债超越100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。 此外，还有20家房企的短债规模不超越100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。

最高翻4倍！超八成房企短债在参与

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，占比高达80%。

分区间来看，12家房企的一年内到期有息负债比去年同期参与100%以上，三盛控股以高达483.78%创下最高增幅。

三盛控股有息负债及一年内的短期负债都出现翻倍增长。 三盛控股在母公司的战略驱动之下，减速全国化扩张。 上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域地下拿地总价的4倍缺乏。 规模做大的同时，负债也在无法防止地攀升。 截至上半年，有息负债101.39亿元，一年内到期的负债约为72.91亿元，一年后到期的负债约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括活期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不够归还。

往年上半年，华润置地的短期债务到达411.25亿元，同比去年大幅增长。 由于2019年有息负债中仅6.5%的负债是要求一年内归还，而往年这一比例提高到了25%。 不过时末公司超越6百亿的资金储藏足以掩盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.47，短期无清楚的偿债压力。

过去几年合景泰富采取较保守的买地战略，土储和项目树立不时增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务目的。 截至往年上半年末，合景泰富一年内到期负债较2019年底下跌40.9%至334.3亿元，期末非受限现金较期初增加28.8亿元至486.1亿元。

此外，一年内到期的有息负债同比增幅50%-100%的有9家，代表房企有远洋、绿城、新城、旭辉等。

从去年末尾，新城控股甩卖了不少资产，负债疑问有所缓解。 往年上半年，新城控股的短期债务到达375.81亿元，占比到达较高水平，债务结构有一定的改良空间。 思索到期末公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元，短期无清楚偿债压力。

旭辉上半年严控债务总量规模，有息负债增长11.08%，处于合理水平。 但是一年内到期的短期债务同比参与53.3%，增幅较大。 “控制层不时希望以更少的本钱去撬动更大的资源，旭辉的开展形式是规模、利润和财务稳健平衡开展。 ”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉希望将净负债率维持在70%以下。

借助大股东中交信誉背书，绿城融资渠道迟滞，因此上半年全体有息负债都在参与。 截至2020年半年底绿城有息负债为1118.52亿，较期初增长17%。 其中一年期短债347.9亿，同比增93.7%。 但其持有现金628.5，现金短债比到达1.8，净负债率也只要为66%，风险可控。

一年内到期的有息负债同比增幅30%-50%的有12家，代表房企有招商、万科、奥园、中南、佳兆业、保利、金茂等。

面对“后疫情”时期的应战，万科为了坚持稳健的财务状况，还是下了一些功夫的。 上半年公司继续坚持运营性现金流为正，虽然一年内到期的有息负债总和到达968.2亿元，但持有货币资金1942.9亿元远高于一年短债。

对比其他国资企业，越秀负债水平清楚偏低，在中央国企中表现较好。 越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“目前，公司现金流稳如泰山，结合投资和开发状况控制投资强度和开发进度，境内外两个融资平台保证资金充足。 ”

佳兆业将到来期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内常年到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。 控制层中期业绩发布会上也表示，下一步不只要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时期，同时优化投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，增强回款，用可以用的资金去扩展投资，成功规模、利润和现金流的平衡。

一年内到期的有息负债同比增幅低于30%的有19家，代表房企有富力、绿地、龙湖、中梁、世茂、融创、恒大等。 这其中，龙湖、世茂为代表，基本坚持着良好的负债结构；富力、恒大为代表，在降负债上取得些许效果。

短债无忧！这13家房企成功降杠杆

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），同比来看，只要13家房企的一年内到期的有息负债同比负增长。 其中降幅最大的有五矿、佳源、绿地香港、碧桂园等。

随着五矿地产成功落实收买母公司资产之交易，规模将失掉迅速优化、缓解因项目数量较少造成的增长压力。 相较于2019年，上半年短期负债压力有所减缓。 2019年，五矿地产现金短债比仅有0.53，而2018年同期为3.55，同比高出7倍之多。 一年内到期短债为72.626亿港元，依照财报披露的现金量及存款状况（38.5亿港元），完全不够偿这些短期债务。 但是截至往年上半年，一年内到期的短期负债同比大降69.9%，现金短债比提高至1.25。 公告指出，随同着国际疫情影响水平的减小，五矿将继续努力抓住包括在线营销在内的多元营销方式、进一步促进销售、努力抓住现金回款，增加现金流压力

目前在三道红线当中，绿地香港三项目的均未踩线。 上半年继续增强现金流管控，销售回款率高达92%，公司账面现金存量103.33亿，完全掩盖短期有息负债。 同期，负债总额为917亿元，同比增长11%，净负债率从去年底的18%升至38%；总现金与短期负债的比值从去年的2.11降至1.86。 有效有息本钱则常年维持在6%以下。 董事会秘书雷雨表示，由于绿地香港的负债水平内行业中处于较低的水平，因此未来将过度参与负债，并开启多元化的融资渠道。

在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长，2018年跨越千亿门槛后，正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加鼎力度去杠杆,由高增长向高质量开展转型。 截至中期正荣的账面现金为398亿元，有息负债为636亿元。 其中短期负债占30%，较2019年末降低4个百分点，银行存款、非银借款、公司债和优先票据区分占51%、9%、7%、33%。 债务结构继续优化，短债占比仅30%，相较2019年的34.2%大幅降低。

行业观察 ：放慢回款迎偿债高峰

经过监测典型房企的有息负债总额及一年内到期的有息负债，可以看出，房企负债全体照旧坚持高位，考验着大家的资金链。 2020年，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期。

研讨员以为，面对到来的还款高峰期，房企想要回款关键有两种方式，一个是融资，为了应对还债高峰期，越来越多的房企将放慢融资脚步。 但是，“345融资规则”酝酿了将近两年时期，目前已在部分重点房企推行，未来会依据执行状况，完善和扩展适用范围。 这意味着，房地产金融政策依然从严不容失望。

另一个是销售、少拿低价地。 如何减速销售回款，抢占更多的市场份额，是疫情常态化之下，房企的重中之重。 诚如房企高管所言，“拿错地是很痛苦的一件事情”。

筹划：林广

牵头人：王艳玲

研讨员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

出品：南都大数据研讨院 规模上市房企研讨课题组