e通全球的产业优点与代价 观念与王火荣对话 (全国e通卡)

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编者按：2024年以来，新质消费力成为中国经济最中心的议题，数字经济与科技创新则是最关键的动力，各行各业都在寻觅高质量展开之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将更新扩展为掩盖全产业链的“博鳌周”，并且全新谋划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力气”。

经过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力气。等候这些力气成为滚滚激流，带动产业链及经济的焕新展开。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史展开机遇期中的所思、所想与所得。

媒体 全长48公里的内环线，70公里中环线，98公里外环线，以及210公里郊环线，构筑了上海产业的圈层与格式。

其中，外环线上重载卡车日夜奔腾，是上海的物资补给生命线，外环沿线地域，也是产业勃兴之地。

腾笼换鸟的大背景下，企业外迁趋向加剧，而外环沿线区域恰恰是一个绝佳承接地。

在这里，e通全球成了众多外迁企业的首选。

上海e通全球产业园产业招商中心副总经理王火荣向观念新媒体表示，面临经济情势应战，目前很多市中心企业都有降本诉求。

作为相对近郊的民营园区，e通全球心愿在产业更新的环节，和外迁企业寻觅到共同的机遇点。

灵敏的优点

据王火荣引见，e通全球是一家纯民营产业园区运营商，在上海区域运营着八个园区，关键集中在虹桥枢纽板块的西侧，总运营体量约50万平方米。

目前，e通全球已成为上海大虹桥区域规模最大、入驻企业最多的民营产业园，并构成了以现代物流、智能制造、医疗科技、信息技术为主导的四大产业平台。

园区入驻企业超800家，经过产业招商和产业培育，现有13家上市企业、培育独角兽11家、75家高新技术企业、34家“专精特新”企业，累积孵化企业达300家，成功举行科技政策活动达400场，园区企业累积取得政策扶持超3千万元。

成立十五年来，e通全球坚持精细化自持运营方式，目前出租率均坚持在90%以上。王火荣对此表示，这也是另外一种艰难，由于新入园企业的存量空间选择增加，不再像出租率50-60%时那样品类丰厚。

在现有规模上，e通全球未来的愿景是坚持每2-3年介入一个重资产项目。轻资产方面，相同有三个品牌输入项目在运营，都抵达90%左右出租率，比预期资金回笼速度更快。

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谈及e通全球的中心优点，王火荣很快给出答案：“具有特征的灵敏”。

在他看来，能够加快贴合市场需求，这是民营产业园区应该着力挖掘的禀赋。

“国资同行或许中心诉求跟我们不太一样，在产业的集聚度、注册率包括税收目的上，考核目的会更严峻一些。我们民企的投资报答，包括出租率、租金报答各方面诉求会强一点，产业基地注册税收跟外地政府的联动，我们也会有，但是或许也有些不一样。”

王火荣坦言：“正由于我们是民营园区，可以说是基本贴合一线市场，上到董事长、总裁，下到一线招商团队，对整个市场的判别和照应很快。今天市场有什么反响，我们明天就会有相应决策，效率比拟高。”

他举例称，近年来公司在产品交付上有较大优化，会提供多样的研发类基础设备，更多外形的平装交付，经过一房一策启动优化更新，抵达更好交付规范。

在一房一策的本钱与效应方面，e通全球有两大思索，其一是企业的婚配性，二是企业入驻之后的稳如泰山性，这两点相反相成。

“我们的逻辑是把客户的需求前置，然后再来婚配。在此基础上定价，特性化装修本钱曾经充沛思索，相当于把客户需求和商务条款前置，达成分歧后末尾定制装修。”

在装修环节中，e通全球提供普适性较强的办公产品，再结合特性化要求，“比如对高空有更高要求，可以另外再提方案。对墙面柜子或许吊顶灯具等装饰面有更高的要求，我们都可以提供菜单式选择。”

当客户在产业空间里用心选配，投入心思展开，某种水平上也构成了漂浮本钱，稳如泰山性相关于拎包入住的企业更强。

运营与招商

从12年前大学毕业，王火荣就介入了e通全球，不时从事园区招商引资任务。但如今除了招商之外，他还统筹园区产品设计以及园区运营服务板块。

王火荣走漏，过去几年公司都把招商放在第一位，从去年末尾控制层提出运营前置，由于全体出租率到90%左右，将进入重运营重服务的新阶段。

这既是他集团职业生涯的展开路途，也契合e通全球的战略转变，同时也是当下存量产业的异曲同工。

首先是招商上的变化，他表示，经过园区产业链、龙头企业上下游招商，把关联企业吸引到园区来，这一类企业对园区多少钱的敏感度相对较弱，由于他们不完全是与周边园区计算性价比，更多是为了靠近上下游企业，选址上存在较高的无法替代性，成功以商养商的产业招商方式。

“把运营放在更关键的位置，也是结合到存量运营阶段，每个月新出去的企业20到30%是经过园区企业引见来的。”王火荣说道。

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放眼未来，王火荣表示首先心愿招商时对企业的挑选上“把定力提得更高一点”，更追求质量和产业集群效益。第二则是心愿把曾经入驻园区企业的链接服务做得更好。

“我们如今每月都会举行一次性性名企会客厅，把园区不同类型的企业组织在一同。比如之前做了汽车产业，也做了美妆产业，接上去或许会做服装产业，给企业搭台上场来唱戏，构成相互之间的交流。”

另一方面，e通全球也搭建了园区甄选平台，相当于将园区企业要求的人、法、财税等第三方服务，经过园区平台挑选优质供应商，供园区企业特地是中小企业直接选择。

企业正是由群体组成，除了企业端的e通全球大讲堂、e通全球好创业、e通全球好演讲等产业资源交流活动，e通还举行了e通全球好球友、e通全球好声响等品牌文娱赛事活动，丰厚园区产业人才、企业员工的生活。

针对以“总部办公+研发业态”特点，e通全球产业园继续优化精细化运营服务，搭建了涵盖企业兴办、政策研讨、人才服务、知识产权、产业服务、投融资对接的“e通全球企业服务八大平台”。

“老客户企业给我们反响说，他们也知道如今很多周边园区租金都在下行，企业的原话是，我情愿付高10%到20%的溢价，享用e通的服务。这就是企业给我们的正反响。”王火荣说道。

以下为观念新媒体对上海e通全球产业园产业招商中心副总经理王火荣先生的采访实录：

观念新媒体：数据显示，北上广一线城市产业供需结构存在肯定压力，怎样看待目前全体产业园区的情势？

王火荣：我们e通是纯民营园区，在上海近郊的位置，能够明白感遭到最近这几年大环境的变化，大家在一同也会更多议论变化带来的影响。

但正由于我们是民营的园区，所以政策制定各方面还是会比拟灵敏，可以说是基本贴合一线市场，上到董事长、总裁，下到一线招商团队，对整个市场的判别还是照应很快。

这几年的园区招商运营中，一方面是把中心目的就是出租率各方面维持得比拟好，甚至疫情时期到如今，出租率还是稳步爬升。

比如说目前很多市中心企业都有降本诉求，那么作为相对近郊的民营园区，也心愿在企业降本环节中寻觅到我们的机遇点，承接中心区域溢出的优质企业，成功我们对存量企业的迭代和更新。

观念新媒体：某家上市REIT在一份公告里提到，如今全体趋向是租金跟出租率曾经突破了负相关法则，这种状况下，能不能展开讲一下公司有哪方面优点，可以吸引客户？

王火荣：对，放在前几年或许多少钱调动一下，在出租率上就有比拟迅速的反响，但如今或许反响很慢，甚至不会有。

我们作为民营，有个中心诉求是心愿不经过调整多少钱来维持出租率，而是用详细的服务和运营思想。比如说可以把交付产品做得更好，经过园区产业链、龙头企业上下游招商，把关联企业吸引到园区里来。

那么，这一类企业对园区多少钱的敏感度相对弱一些，不完全是跟周边园区对比，更多是为了跟某些企业离得近一点，选址数量上不会有那么多备选。我们不完全依赖传统的中介渠道等，更多是以商养商。

产品和交付上也有比拟大的优化，原来或许方便粗犷就是一个空间，如今会提供多样的研发类规划，电量或许工业用水的一些配套供应，有一些要求加快办公的，可以把空间全体平装交付。甚至有一些由于经过了12年运营，经过一房一策政策把遗留的房子启动优化更新，抵达更好的交付规范。

过去几年我们都是把招商放在第一位，从去年末尾，总裁提出运营可以排在招商的前面，由于出租率到了90%左右，所以心愿重运营、重服务。

老企业也给我们反响说，他们知道如今很多周边园区租金都在下行，但是企业还是情愿付10-20%的溢价，享用e通专心的服务。

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观念新媒体：您刚才提到一房一策，包括大户型平装交付，企业定制化的需求更高，但是会不会形成以后可塑化空间更小，或许本钱没方法转嫁到租户身上？本钱方面怎样平衡？

王火荣：一方面是婚配性怎样抵达50%或越来越高；第二是企业出去之后的稳如泰山性，在这个空间投入越少，稳如泰山性就会差。

结合这两点，我们往年着重在改善产品供应状况，逻辑是经过提供更适宜的空间，把客户的需求前置，然后再来婚配。

在此基础上定适宜多少钱，就是把特性化装修本钱曾经思索到外面去了，相当于把客户需求和商务条款前置，达成分歧之后才末尾定制工程。

在装修环节中，我们能提供的也是相对普适性较强的办公产品。结合一些特性化要求，比如对高空有更高要求，会另外提供方案。对墙面柜子或许吊顶灯具等装饰面有更高的要求，都可以提供菜单式选择。

既然客户在空间里用心选配，投入心思展开，多少有一些要素，我们会以为稳如泰山性会比拎包入住更强一些。

观念新媒体：运营放在前面的话，会给招商带来多大协助？

王火荣：从我们的园区交付第一个月末尾，我们董事长提出一个口号，就是不只做物理空间，第二句话就是耐得住寂寞赚慢钱。

把运营放在更关键的位置，也是结合到存量运营阶段，每个月新出去的企业20-30%是经过园区企业引见来的。

我们心愿是越来越高，但难度还是会有。第一个是存量空间有限，客户出去后选择性相比出租率百分之五六十时必需低一些。

观念新媒体：相比于国资背景的张江、临港这些企业，e通作为民企有什么样的优点？

王火荣：我觉得最大优点或许还是具有特征的灵敏，能够贴合需求。

国资企业中心诉求跟我们不太一样，在产业的集聚度、注册率包括税收目的上，考核目的会更严峻一些。民企的投资报答，包括出租率、租金报答各方面诉求会强一点。

第二是产业基地注册税收跟外地政府的联动，我们也有，但是有些不一样。

灵敏方面，今天市场有什么反响，我们明天就会有相应决策，效率比拟高。

观念新媒体：e通目前项目关键还是在虹桥这一带，未来有没有在其他中央拓展的方向？

王火荣：从第一个园区末尾到如今，一共是5个自持园区，坚持每2-3年介入一个重资产项目的节拍。

轻资产项目方面，前两年末尾落地，目前曾经有三个轻资产输入项目在运营，效果还是很不错的，都抵达了90%左右的出租率，比预期资金回笼要快一些。

目前的关键方向，重资产是维持两三年落地一个的节拍；轻资产的话，包括上海外环近郊产品做托管方式，或许跟政府协作的资产方式，协助招商引资提高注册率跟税收目的，我们经过盘活资产取得服务支出。

轻资产输入相对来说快一点，每年拓展数量也可控一些。

观念新媒体：在详细选择规范上有哪些详细规范？比如业态，集成电路、生物医药，或许是协作对象有没有选择？有没有思索一些纾困类资产？

王火荣：对，其实纾困类资产很多，不少我们都有在对接。

如今市场都是买方市场，我们这种轻资产方式，相对来说还是比拟慎重。

目前协作的有上市公司，有外省企业在沪资产，也有政府资产，还是以这几类为主，协作起来整个框架也会比拟成熟，优先思索。

业态考量上，心愿可以配合存量园区企业配套服务。比如智能制造企业，我们可以做智能制造园区，相对来说稳如泰山性比研发办公的更强。

观念新媒体：未来公司还有哪些痛点要求处置？

王火荣：首先，招商投资对企业的挑选上可以把定力提得更高一点，速度上的需求可以稍微不那么猛烈。

第二，曾经招募的园区企业，能够把他们的链接服务做得更好。如今我们有逾越800家企业，散布各行各业，关键集中在4大主导产业，像现代物流、瘦弱医疗、信息科技、智能制造，心愿他们之间资源可以互补。

如今每月会举行一次性性“名企会客厅”，把园区不同类型企业组织在一同。

比如说我们之前做了汽车产业，也做了美妆产业，接上去或许会做服装产业，给企业搭台上场来唱戏，构成相互之间的交流。

另外也在做园区的甄选平台，相当于把园区企业要求的人、法、财税这些第三方服务，经过园区平台挑选优质供应商，放在平台上给园区的企业特地是中小企业直接选择。

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