旭辉建管刘冰洋 公司已从追求规模转向追求质量 市场不缺房子 但缺好房子 (旭辉集团刘冰洋)

作者：张钇璟

近几年来，房地产市场深度调整，代建成为房企转型的关键方向。但是，随着“下场”企业增多，市场增量空间参与，代建行业内的竞争正愈发白热化。

克而瑞数据显示，2025年一季度，代建新增规模TOP20企业算计新增签约建面4534万平方米。这一数字尽管仍同比介入6%，较2024年全行业17%的增速进一步放缓，代建项目失掉难度一直介入。

相比之下，2021年进入代建行业的旭辉建管，签约规模增长较为微弱。往年1—3月，旭辉建管新签约代建面积达476万平方米，同比增长约42%，在一季度新签规模排行榜单中，位列代建行业第二。

近日，旭辉建管总裁刘冰洋接受了时代周报等媒体的采访，用近1个半小时，详细讲述了其对当晚辈建市场的判别以及公司的展开现状和未来方向。

刘冰洋表示，关于代建行业来说，往年似乎比去年之前还要更难一点。除了市场竞争剧烈外，更为关键的要素在于委托方入市的志愿遭到了影响。“在过去的一段时期里可以发现，行业里有很多项目并没有兑现如今的预期。”

在他看来，代建行业在经验过去2—3年的高歌猛进后，曾经告别了“企业怎样做都对”的1.0阶段进入到2.0阶段。处在2.0阶段，代建企业的操盘难度正清楚变大，对破题才干、服务才干、价值兑现才干的要求越来越高。

站在代建行业2.0阶段的十字路口，旭辉建管将如何破局，其转型途径又隐藏哪些行业启示？

从重视规模到重视签约质量

理想上，自2024年下半年末尾，旭辉建管外部便在运营逻辑上启动了一系列的调整。

据刘冰洋走漏，“过去，我们想有肯定的市场规模，能够保管住优良的团队，如今我们曾经有了肯定的市场规模。”如今的旭辉建管曾经从追求规模转向了追求质量，更重视的是“有质量的签约”。

往年以来，这一战略的转变取得了清楚的成效。2025年前五月，内行业片面子临利润下行压力的背景下，旭辉建管的毛利仍有所提高；与此同时，公司新签项目启动效率清楚优化，2025 年以来一切新签约项目均按方案节点启动。

而在项目地域选择上，旭辉建管彻底改动了“遍地开花” 般的机遇型拓展方式，转向 “聚焦深耕”的结构化规划。

刘冰洋表示，2025年旭辉建管或许会战略性的丢弃部分城市，重点聚焦15个省份、30多个城市终年深耕展开。

“我们重点深耕的城市，例如苏锡常、合肥、阜阳、成都等，这些城市既有充足的代建需求，我们又在外地积聚了品牌影响力、专业团队和服务才干。”

刘冰洋以为，代建是一个深耕型的业务。代建企业只需经过在重点地域、城市深耕，构成规模优点、品牌优点，才干够有更好的效益和终年展开的空间。

好房子政策下的解题新思绪

至于委托方的选择上，旭辉建管没有出现改动，照旧重点规划政府城投类项目。克而瑞数据显示，往年一季度，政府代建在旭辉建管新增签约面积的比例抵达56%。

不过，在产品类型上，旭辉建管有了新的选择——“第四代住宅”。与传统住宅相比，四代宅每套住宅普通装备有独立的空中花园，且具有很高的得房率，能够在肯定水平上优化住宅的质量和寓居体验。

目前，我国针对第四代住宅尚未出台分歧的技术规范与明白定义，各地也还在对此类项目启动多种尝试与探求。

往年3月，《政府任务报告》初次提出，推进树立安保、温馨、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国度规范《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”树立定下底线要求。6月13日，国务院常务会议进一步提出，要扎实有力推进“好房子”树立，归入城市更新机制增强任务统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

刘冰洋指出，市场早已不缺房子，但缺少好房子。以后从中央到中央已构成“好房子才会带动市场”的共识，各地主管部门普遍秉持开通态度，在严守政策红线的前提下，积极探求产品研发创新途径，并在审批流程、政策支持等方面提供便利。

在此背景下，第四代住宅作为好房子的落地表现之一，遭到了不少房企的重点关注。目前，、华润置地、万科、龙湖集团、绿城中国等房企均有四代宅项目入市。

旭辉建管也在鼎力推行这一产品。时代周报了解到，截至目前，旭辉建管已在苏州、佛山、西安、太仓等六个城市规划了四代宅项目，其中苏州的四代宅产品“蠡棠森屿”已对外销售。据了解，“蠡棠森屿”是苏州主城区首个四代宅产品，由旭辉建管与两家苏州国企共同打造。

往年4月底，“蠡棠森屿”初次收盘成功 6.3亿元的销售业绩，均价3.3万 / 平方米。另据克而瑞统计数据，该项目位居5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不只是一种产品方式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思绪。当委托方低价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临盈余时，四代宅可以经过产品价值更新，有效助力项目成功盈利目的。

除了四代宅项目，据刘冰洋走漏，往年旭辉建管在AMC类项目的拓展上有了长足的提高。在与传统AMC机构协作外，旭辉建管还中标沈阳水立方项目全环节树立控制服务，这也是该公司在西南失掉的首个不良资产盘活项目。

“沈阳水立方前面经验了三轮重组的失败，第四轮在我们手上重组成功了，如今项目进入实施阶段。”

数据显示，2025年一季度，旭辉建管新增在管项目数量28个，同比增长47%；截至一季度末，公司在管面积达3500万平方米，较2024年底增长约17%；累计在管项目超200个，累计项目掩盖城市数量75个。

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楼盘选择的几个规范：1、看开发商楼盘好不好，看看开发商就知道。 如此判别，虽不能混为一谈，但针对市场楼盘却也适用。 开发商的开发资质、开发实力、前面开发的楼盘质量都可以是判别依据。 2、看修建资料每个开发商都会开发很多项目，先前的项目质量是口碑也是参考。 不同的层次定位选择的资料，建造的房屋质量也是有差异的，买房时多问几句，不要想当然的以为这个品牌应该会用什么材质的，或许不时都用什么材质的。 3、看区位图购房者自己做足功课，能很好的判别区位的地段优势和未来价值。 看区位图首先看项目距离主干道的位置，项目的区位价值，交通能否便利，配套能否完全。 普通这个区位图都没有依照实践比例，而是增加了视觉距离。 所以，看区位图一定不能大意。 4、看周边配套周边配套是生活便利性的直接表现，其中最关键的就是交通配套、医疗配套、教育配套。 特别是教育配套。 5、看小区规划矮小上的楼盘小区规划也是很美的。 高绿化，水景，健身房，学区，医疗，等等很全，直接优化了生活质量；普通楼盘也许什么都没有。 不只如此，小区物业也十分关键，日常的安保，清洁，维修等生活的很多方面离不开好的物业，好物业是楼盘质量和性价比的一大代表。 6、看竞品多少钱看楼盘也可以经过多少钱对比判别，找找楼盘的竞品楼盘，同等性价比不同区域的楼盘，同一区位不异性价比对比，同一区位同等性价比对比，这样经过多少钱的对比也会对项目的定位有一定的看法，特别是一致区位楼盘的对比，项目处于什么位置也便了如指掌。 7、看户型普通来说南北通透最温馨，其次是纯南户型，不过也要看全体平面图，才干确定室内的通风效果。 户型宜方正，不要选缺角，手枪型的户型，无论是风水上还是温馨度上都不好。