哪些城市房地产有望先企稳 (哪些城市房地产比较火)

一线城市，上海和深圳有望率先企稳；二线城市，成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更为成熟。

文：国金微观宋雪涛/咨询人张馨月

基于《房地产市场筑底还有多远》中所提出的判别房地产市场企稳的三个目的，我们进一步对一线城市和二线城市启动比拟，剖析或许率先企稳的几个城市。

一线城市，上海和深圳有望率先企稳。

从租售比和二手房成交看，一线城市全体差异不大。尽管深圳的租金报答率相对偏低，但其租金多少钱更抗跌。北京、上海、广州、深圳二手房成交占比区分为66.4%、63.2%、60.6%、64.6%，均已靠近稳态水平，较2024年全年区分提高4.2、6.4、0.1和7.6个百分点。

上海和深圳的库存去化周期清楚好于北京和广州，新房去化周期区分为9.7和13.1个月，其中中心城区库存已降至10个月左右。北京、广州的新房去化周期区分为19.9和23.7个月，仍高于18个月的库存警戒线。

一线城市的库存积压关键集中在近郊地域。北京、上海、广州、深圳中心城区的狭义库存去化周期区分为17.6、10.3、21.0、8.6个月，非中心城区去化周期区分为40.1、17.1、27.5、16.3个月。

上海和深圳的土拍市场表现也更好。往年前20周（12.30-5.18），上海住宅用地土地出让金支出614.5亿元，较去年同期增长90.0%，平均溢价率23.3%，较去年同期提高15.9个百分点。同期深圳仅推出一宗土地供应，土地出让金支出30.7亿元，但成交溢价率高达70.4%，成为近年来深圳溢价率最高的地块，去年同期溢价率为0.2%。

二线城市，成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更成熟。

杭州的库存已降至6.4个月，重庆、武汉、成都、苏州、天津、宁波的库存处在12-14个月的合理区间左近，西安、南京、长沙、福州等城市库存在18-24个月左右，青岛、郑州等城市库存去化周期逾越30个月。

我们构建了涵盖租金报答率、租金增长率、二手房成交占比、新房库存去化周期和土拍溢价率的“五维评分”体系，各项得分为对应目的在二线城市中所处的分位数。其中，租金报答率、租金增长率和二手房成交占比用于权衡二手房市场的企稳状况，新房库存去化周期和土拍溢价率用于权衡新房市场的企稳状况。

成都：强二线里最强，兼具高报答、租金稳如泰山、低库存、土拍热等特征。4月成都租金报答率为2.4%，好于少数强二线城市，住宅租金多少钱（取6个月移动平均）较去年10月的变化幅度区分为-0.4%，在二线城市中相对“抗跌”。1-4月成都二手房成交占比抵达60.2%，靠近成熟市场水平。商品住宅去化周期为12.8个月，处于12-14个月的合理区间。低库存末尾向土拍传导，往年前20周，土地出让金280.1亿元，较去年同期增长87.0%，土地溢价率24.1%，较去年同期上升12.8个百分点。

呼和浩特：二线里最强，新房和二手房均好于少数二线城市。4月呼和浩特租金报答率为2.8%，住宅租金多少钱（取6个月移动平均）较去年10月的降幅仅为-0.2%，好于少数二线城市。从土拍数据看，往年前20周，呼和浩特土地出让金31.8亿元，去年同期仅为3.5亿元，土地溢价率12.5%，好于少数二线城市。

南昌：新房企稳，二手房靠近企稳。4月南昌商品住宅库存去化周期为11.9个月，低于少数二线城市。同时，土拍市场好于少数二线城市。往年第1周至第20周，南昌住宅用地土地出让金总额为19.6亿元，同比增长154.5%，土地成交溢价率为16.3%，去年同期为0%。南昌的租售比稍显逊色。4月南昌租金报答率为2.3%，靠近二线城市平均水平，住宅租金多少钱（取6个月移动平均）较去年10月的变化幅度区分为-0.9%，跌幅好于少数二线城市。

杭州：新房市场炽热，但二手房企稳要求更终年间。4月杭州商品住宅库存去化周期仅为6.4个月，降至历史最低。其中，上城、拱墅、西湖和滨江四个中心城区的去化周期仅为1.6个月。因此，往年以来杭州土拍市场表现炽热，前20周土地成交平均溢价率36.2%，较去年同期提高29.0个百分点，土地出让金1076.7亿元，较去年同期增长91.3%。但从租售比和二手房成交占比等目的看，杭州二手房市场企稳的条件尚未成熟。目前杭州租金报答率仅为1.8%，在二线城市中处于相对偏低的水平。1-4月杭州二手房成交占比为42.6%，也低于样本二线城市的平均水平。

风险提醒

租金多少钱超预期回落，新房供应瓶颈加剧，地产销售改善的继续性不及预期，地产企稳节拍慢于预期

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黄城既是黄县，两个不同的叫法，龙口市的市中心

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