规则火爆！上海土拍恢复价高者得 (规则cp)

admin1 1年前 (2024-07-10) 阅读数 17 #财经

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上海昨日迎来土地出让恢复“价高者得”规则后的首场土拍。

本次上海共出让4宗地块，起始出让总价84.2亿元，其中2宗地块位于杨浦区，1宗位于宝山顾村，1宗位于奉贤新城。最终，4宗地块一切成交，成交总金额91.33亿元。

值得一提的是，这是“沪九条”出台后上海首批出让的宅地，而 上海本次土地出让，对竞买规则做出了严重调整。

据悉，自该批次起，上海关闭自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶准绳，成交地价由市场化竞价确定。剖析人士指出，本次出让地块未在出让条件中规则相关房地联动价，这将进一步优化土地资源市场化性能效率。

在此背景下，2宗位于杨浦区的地块，引发多家实力房企展开剧烈争夺。

其中，在与华润、中海、招商、绿城、建发等房企经过60轮竞价后，其以22.03亿元的多少钱竞得杨浦区平凉社区地块。该地块成交楼面价8.85万元/平方米，溢价率达21.18%。

此外，位于杨浦的长白地块，吸引了中海、保利置业、象屿及越秀、北京城建结合体4家竞买人。经过79轮竞价，该地块由越秀、北京城建结合体以22.3亿元总价斩获，成交楼面价约7万元/平方米，溢价率17.12%。

中指院上海初级剖析师陈炬兰指出，上海本批次仅推出4宗地块，与往年二批次供地数量持平，本批次介入了位于内环中心区域地块的供应，较上批次供应结构更佳，因此吸引了不少实力房企介入竞买。

其进一步表示， 上海本批次商品住房用地出让规则做出严重调整，成交地价由市场化竞价确定，恢复了“价高者得”方式 ，进一步优化了土地资源市场化性能效率，这意味着行动3年之久的土拍限价正式关闭。

克而瑞剖析师指出，上海等一二线城市得益于房地产利好新政抚慰，市场生动度一直优化，新房去化率环比继续上升，加之土地出让规则的优化，上海优质地块由此成为房企展开剧烈角逐的目的，也引发了土拍溢价率的走高。

业内人士引见，上海本次土地出让还有一个关键变化，即 4宗地块的中小套型比例要求进一步下调 ，杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例为50%，奉贤新城地块要求比例仅为40%。

“这些土拍规则的优化，不只需利于房企开发好房子，也有利于介入政府土地支出，同时也对城市环境及基础设备树立出现积极影响。而本次高溢价率成交的地块，将提高市场关于该板块及周边未来房价下跌预期。此外，高溢价率成交地块未来赞同售价或将高于实行房地联动价的项目，也将对拿地开发商的销售及产品打造才干构成应战。”陈炬兰补充道。

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现房销售”写入多地土拍文件，商品房预售制会取消吗？

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

据中指研讨院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅往年以来，据澎湃资讯不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中初次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS号地块明白提出“按平装现房销售实施”。

据合肥在线，虽然此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商树立进度提出要求，到达一定比例才干销售，但是明白提出必需按现房销售，在合肥尚属初次。

另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时初次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮多少钱竞拍到达土地合理下限多少钱37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。

往年，北京最新发布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京往年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块触及竞报现房销售面积程序；往年第二批集中供地中17宗地块中有12宗触及“竞现房销售”。

此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋完工验收之后，竞得人方可开放房屋销售手续。

诸葛找房数据研讨中心初级剖析师陈霄以为，在这个时期节点提出现房销售多少遭到近期烂尾楼风云的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风云事情造成购房者对商品房预售制度发生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷繁。

中指研讨院指数事业部市场研讨总监陈文静也以为，往年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业心情和预期均带来不利影响，而现房销售既能够维护消费者的权益不受损害，也能对楼盘质量和交付行为启动约束，有利于“保交楼、稳民生”。

已有多地探求现房销售

关于现房销售试点的探求，最早或可追溯至2014年。

据新华网报道，2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104邻居39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下西方动力有限公司以5.77亿元的多少钱竞得，溢价62.54%，成交楼板价元，剔除保证房后楼板价达元/平。地块在出让预合同中初次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

到了2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上树立的商业、住宅等修建物，不能启动预售，必需在完工并取得不动产权证书后才干以现售方式对外销售。

同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。

据不完全统计，2016年至2020年间，房地产市场生动度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。

以苏州为例，2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步增强苏州城市房地产市场控制的实施意见》，共13条。其中规则，提高项目预售条件：土地出让成交价超越市场指点价（不含市场指点价）的，工程结构封顶前方可开放预售容许；土地出让成交价超越市场指点价10%（不含10%）的，工程完工验收前方可开放预售容许。

这一政策被业内解读为，一旦拍地多少钱过高，触碰多少钱红线，就要求以结构封顶或完工验收为规范，来操持预售容许证。深刻说就是“地价较高的项目必需以现房的方式启动销售”。

2016年8月11日，南京市人民政府网站发布《关于调整南京市土地地下出让竞价方式、商品房存款首付比例的意见》，依照政策，当网上竞价到达最高限价90%时，该地块所建商品住房必需现房销售。

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于树立房地产市场颠簸安康开展城市主体责任制的通知》，《通知》提出革新商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地树立的商品住房，实行现房销售制度。

这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

关于实行现售制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的资讯发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量揭发、合同纠纷、延期交房、配套设备不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列疑问，成为房地产揭发和纠纷的最关键要素。为从基本上根绝因预售制度带来的系列疑问，《通知》提出革新商品住房预售制度。

现房销售试点效果如何？

不过，从上述提及现房销售试点的城市来看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段时期后，改动了土地出让规则。

以杭州为例，2017年3月24日，杭州市疆土资源局发布土地新政，当溢价率到达50%时地块所建商品房屋须在取得不动产注销证前方可销售。但是仅4个月后，杭州推出的土地出让就改动规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。

彼时，据《钱江晚报》2017年7月12日报道，2017年3月24日后的杭州土地出让，主城区共出让10宗涉宅地块，其中有9宗必需现房销售，在两年内无法构成有效供应。这在一定水平上反而助推了供应缺乏、房价下跌的预期。

不过，杭州于2021年重启了“现房销售”。 2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站发布了2021年第二批集中出让地块公告，其中10宗宅地率先展开“竞质量”试点，即改动以往的价高者得，而是采取线下竞“质量方案“，取得资历后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售，从源头上引导房地产市场供应高质量住宅产品。

南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道，为给土拍市场降温，南京市规则，当网上竞价到达最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，中止网上竞价，改为现场摇号发生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价到达最高限价的90%时，该地块所建商品住房必需现房销售。

2017年6月2日，南京再出规则，当住宅用地、商住用地网上买卖竞价到达最高限价时，中止竞争地价，改为在网上竞争保证性住房修建面积。但在随后的7月份，挂牌的5宗地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关任务有效应对疫情的通知》，提出延伸土地出让金交纳时限，调整超越市场指点价报价规则等，在一定范围内清闲了房企预售的条件，也取消了执行42个月的强迫性现房销售政策。

依照克而瑞监测数据，2016年8月，苏州推出现房销售政策，规则土地出让成交价超越市场指点价10%的，工程完工验收前方可开放预售容许。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。 2017年全年现房销售地块到达49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。

不过，在易居研讨院智库中心总监严跃进看来，此前提现房销售和如今提现房销售，它有一个实质的区别。此前现房销售的目的是经过现房的形式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有相关。如今提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、维护购房的权益角度来讲，提出现房销售形式。

“此前现房销售政策的取消，是由于后来市场降温以后，从发明营商环境，优化营商环境角度来讲，优化或许取消了现房销售政策。如今各地出让的地块中再次提及现房销售，是在保交楼，防范烂尾背景下，重新提起现房销售的概念。 ”严跃进说。

业内人士以为，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率会有所降低，目前，各地的房地产相关政策正在不时完善中。

从此轮设置“现房销售”环节的城市来看，北京往年第二批集中供地中17宗地块中有12宗触及“竞现房销售”。从土拍成交状况看，12宗触及“竞现房销售”的地块中，2宗地块流拍，4宗地块底价成交，3宗地块未触及地价下限；3宗地块到达下限多少钱后转为竞报“现房销售”面积。

商品房预售制会取消吗？

随着多地试点，取消商品房预售，片面推行现房销售的呼声也越来越高，那么以后片面推行现房销售能否可取？

陈文静以为，目前并非片面推行现房销售制度的适宜机遇，片面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、中央财政支出等均有较高的要求，以后最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点环节中不时完善配套政策，为未来更大范围地推行积聚阅历。短期来看，估量将有更多城市从土地端试点现房销售。

陈霄也提到，现房销售可以尽或许地保证购房者的权益，防止出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者和开发商之间发生抵触的或许。

陈霄以为，取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从以后的房地产市场现状来看，片面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的机遇，甚至或许会加剧房企的资金压力，造成更多的风险暴露，以试点方式逐渐实施是以后被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐渐推行，这样也能够保证房地产市场的稳如泰山运转和良性循环。

「韭菜坪一日游线路」2020年上海楼市政策点评清点及解读

一、楼市政策1、“最严”征信遏制假离婚炒房政策内容：2020年1月19日，人民银行正式上线可谓“史上最严”的第二代团体征信系统，新版征信系统对一代启动了查漏补缺。其中关注度最高的是参与了“共同借款”信息采集内容，将表现夫妻双方的负债状况。中指点评：在上海 “限购限贷”仍未清闲的政策背景下，出现了不少以假离婚失掉首套房活动的做法。 “最严”征信出台意味着即使夫妻离婚，非主贷人再次购房仍属于有房有贷，离婚后也无法享用首套房购房活动政，经过假离婚行为投机炒房行为将失掉有效遏制。 2、住宅树立用地经常使用权到期将智能续期政策内容：2020年5月28日，中国首部《民法典》出台，自2021年1月1日起实施。其中第359条规则：“住宅树立用地经常使用权到期将智能续期，续期费用的交纳或许减免，依照法律、行政法规的规则”。中指点评：《民法典》就广受关注的“住宅用地70年产权到期后房屋如何处置”的疑问给出了答案。《民法典》明白住宅土地经常使用权到期后将“智能续期”，业主对房屋自身享有有限期产权。 3、共有产权房扩围，聚焦刚需人群政策内容：2020年1月10日，上海市政府出台《上海市共有产权保证住房控制方法》的选择，此次修订新增“非本市户籍家庭同时契合寓居证持证和积分、住房、婚姻、交纳社会保险、交纳团体所得税、支出和财富等条件的，可以开放购置共有产权保证住房”等外容。中指点评：本次共有产权房扩围优化对常住人口中刚需住房需求的保证力度，有利于优化对常住人群的吸附力，如常住人口中在上海市创业、稳如泰山务工的人员尤其是各类人才、青年职工，重点处置持证年限较长、学历层次高、契合上海市产业开展导向、为上海经济社会开展作出奉献的寓居证持证人住房困难疑问。同时，非沪籍常住人口也能开放。二、土地市场政策1、土地买卖新规将对失信主体实施“黑名单”政策内容：2020年5月9日，上海市政府出台《上海市土地买卖市场控制方法》，土地买卖新规新增诚信控制条款，失信主体将被依法限制或制止介入上海市土地买卖活动。此外，新规调整了土地买卖入市范围，新增了“群体运营性树立用地经常使用权出让、出租”等外容。中指点评：土地买卖新政新增诚信控制条款，与上海虹口区北外滩地块涉嫌围标不无相关。将诚信归入体系和规范，旨在进一步规范土地买卖市场和对买卖主体的监管。而群体运营性树立用地入市将增大市场供应，上海将放慢群体运营性树立用地的出让和出租。 2、土拍规则“3大变化”政策内容：开放人数确实定。拍卖竞争的入围者从原先的10进2则改为10进5；当入围者不超越5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。 “保证金解冻”规则。原先企业在保证金交纳之后到参拍之前要求解冻土地款20天，新规要求只要求在参拍前一天解冻资金即可。 “自持比例”变化。 6月份以来上海成交的几块地逐渐取消此前规则15%的自持比例以及一定比例的保证房树立要求，但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅。中指点评：富余的土地供应与过度宽松的地块出让规则叠加，使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公允化，进而吸引更多的房企介入竞拍。土拍出让条件清闲后，上海土地市场延续升温，溢价率继续上升。针对土地市场过热现象，9月份以来上海经过增加土地出让数量、延迟优质地块出让时期的方法来抑制市场热度，四季度以来溢价率回落到5%以内，以此方式来传递“稳地价、稳房价”的信号。三、户籍及人才政策政策内容：上海市9月发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪务工开放本市户籍评分方法》。《方法》指出：将直接落户范围扩展至在沪“全球一流大学树立高校”，即上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生契合基本申报条件即可直接落户；博士、“双一流”硕士契合基本申报条件即可落户。 11月份以来，上海延续发布了《关于优化本市寓居证转办常住户口政策的通知》、《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户口方法》。中指点评：上海末尾放慢人才政策出台，除了实施更宽松的“居转户”以外，依次对外乡应届生、人才引进、留学回国人员放宽落户条件，参与“抢人大战”。上海在人才政策上以“城市开展导向”为指引，聚焦重点产业、重点区域及基础研讨范围，实行条件控制，成为人才新政的关键特点。未来，上海将进一步经过人才政策优化来到达控制人口总规模、调整人口结构及处置人才瓶颈的疑问。从房地产方面来看，引进的人才在投入到城市树立中的同时，也将参与对房屋住宅的购置需求，对上海房地产市场也将起到推进作用。主笔剖析师：方颃